Hospitales en renta: contratos de largo plazo y estabilidad para inversionistas

Por qué el sector salud se consolida como un activo refugio en el mercado inmobiliario mexicano

Entre todas las clases de propiedades, los hospitales en renta destacan como una de las opciones más estables y con proyección de crecimiento sostenido.

El sector salud en México ha demostrado ser resiliente frente a la volatilidad. Durante la pandemia de COVID-19, mientras otros segmentos inmobiliarios —como oficinas o retail— enfrentaron desocupaciones y caídas en rentas, las propiedades destinadas a servicios médicos mantuvieron niveles de operación casi constantes. Según datos de CBRE (2025), el mercado inmobiliario médico en México crece a un ritmo anual promedio del 6.2 %, impulsado por el aumento de la población, la expansión de seguros privados y el fortalecimiento de grupos hospitalarios.

Para el inversionista, un hospital en renta no es solo un inmueble: es un activo operativo especializado que genera flujos predecibles, contratos a largo plazo y bajo riesgo de sustitución. Sin embargo, para aprovechar su potencial, es fundamental entender las particularidades de este tipo de propiedad.

Contratos de largo plazo y estabilidad del flujo operativo

A diferencia de otros activos inmobiliarios, los hospitales no se mudan fácilmente. Esto se debe a que requieren infraestructura técnica, licencias sanitarias, certificaciones médicas y equipamiento costoso. Estas características convierten cada instalación en un activo de operación crítica, lo que naturalmente genera contratos de arrendamiento de largo plazo, usualmente entre 10 y 20 años, con cláusulas de renovación automática.

El modelo de negocio detrás de los hospitales en renta funciona como: El arrendador invierte en el terreno, la construcción y la infraestructura —eléctrica, hidráulica, de gases medicinales, etc.— mientras el operador aporta su marca, equipamiento y personal especializado.Esto genera un esquema ganar-ganar: el propietario obtiene un flujo constante y garantizado, mientras que el operador reduce el costo de capital inicial al no adquirir el inmueble.

En México, grupos como Hospital Ángeles, Christus Muguerza y Star Médica han adoptado este modelo en distintas ciudades. Por ejemplo, Star Médica Querétaro mantiene un contrato de arrendamiento a 15 años bajo un esquema tipo NNN (triple net), donde el operador asume mantenimiento, seguros e impuestos. Este tipo de contratos, según datos de Cushman & Wakefield (2024), genera Cap Rates promedio entre 7.0 % y 8.5 %, dependiendo de la ubicación y el operador.

Una ventaja adicional es la baja rotación de inquilinos. Un hospital no puede “mudarse” sin comprometer su continuidad operativa, por lo que los niveles de vacancia son prácticamente nulos. Esta estabilidad convierte al segmento hospitalario en un activo de perfil defensivo, ideal para portafolios que buscan protección contra la inflación y consistencia en el flujo de efectivo. Además, los contratos suelen indexarse al INPC o a indicadores internacionales de costos médicos, asegurando una cobertura natural frente a la inflación. En algunos casos, los contratos incluso incluyen cláusulas de inversión compartida, donde el arrendatario se compromete a realizar mejoras periódicas a las instalaciones, incrementando el valor del activo con el tiempo.

Por eso, los hospitales en renta son comparables a los activos logísticos premium: ambos ofrecen flujos largos, contratos sólidos e inquilinos altamente especializados.

Solidez estructural, plusvalía y atractivo institucional

Más allá del flujo operativo, los hospitales ofrecen ventajas estructurales que fortalecen su valor patrimonial a largo plazo. Uno de los principales factores es la plusvalía derivada del crecimiento urbano. A medida que crecen las colonias aledañas, también lo hace la demanda de servicios médicos, incrementando el valor del terreno y del inmueble.

Además, la demanda estructural de servicios de salud continúa al alza. De acuerdo con INEGI (2025), la población mexicana mayor de 60 años crecerá un 35 % en la próxima década. Este cambio demográfico impulsa la necesidad de hospitales, clínicas de especialidad y centros de diagnóstico. Los inversionistas institucionales lo saben: varios fondos ya destinan entre 10 % y 15 % de su portafolio inmobiliario al sector médico, considerándolo un activo de resiliencia comprobada.

Desde una perspectiva financiera, los hospitales también presentan un atractivo especial:

• Contratos blindados: suelen ser notarizados y con cláusulas de penalización por terminación anticipada.

• Bajo riesgo de vacancia: una vez instalado, el hospital rara vez desocupa el inmueble.

• Demanda anticíclica: la atención médica no depende del ciclo económico, lo que protege el flujo incluso en recesión.

Un ejemplo notable es el Hospital Médica Sur en la CDMX, que a lo largo de los años ha mantenido su operación continua sin interrupciones de arrendamiento. Inversionistas que adquirieron participaciones en su infraestructura en la década pasada han obtenido rendimientos anuales superiores al 8 %, combinando rentabilidad y apreciación de capital.

En 2025, según Fitch Ratings, el gasto en salud privada en México representa ya el 54 % del total nacional, una cifra que anticipa expansión y estabilidad en la demanda hospitalaria.

Para el inversionista, esto se traduce en un activo con flujo estable, bajo riesgo de vacancia, y una barrera natural de entrada alta: no cualquiera puede construir, operar o sustituir un hospital. Su éxito radica en la combinación de contratos largos, baja rotación, plusvalía urbana y demanda estructural. Son propiedades que trascienden los ciclos económicos y que, bien administradas, pueden sostener rendimientos estables durante décadas.

En tiempos donde la diversificación es clave, incluir un activo del sector salud en un portafolio inmobiliario no es solo una estrategia conservadora: es una decisión inteligente basada en evidencia y estabilidad institucional.