La “segunda ola” del nearshoring: lo que 2026–2028 trae para el Real Estate mexicano

Nearshoring 2.0: por qué 2026 será decisivo para el mercado inmobiliario en México

 Un reciente análisis estima que el impulso del nearshoring podría llevar a un crecimiento del sector inmobiliario nacional de alrededor del 4% en 2025, con una aceleración esperada hacia 2026–2028, cuando se consolide la entrada de inversión extranjera, demanda industrial y expansión logística.

El fenómeno del nearshoring no es coyuntural. Es un cambio estructural en la economía global que impacta directamente al mercado inmobiliario mexicano. La primera ola ya trajo inversión, demanda de naves industriales, actividades logísticas y nuevos empleos. Pero lo que viene ahora —la “segunda ola”— promete ser más profunda: consolidación de polos, demanda de vivienda para trabajadores, expansión de infraestructura, plusvalía en suelos industriales y urbanos, y nuevas oportunidades de inversión a gran escala. El inversionista que entiende este ciclo ve más allá del corto plazo: ve la arquitectura del cambio.

Infraestructura, industria y vivienda: la tríada del crecimiento urbano-logístico

La combinación de infraestructura (transportes, energía, comunicaciones), demanda industrial reubicada y necesidad de vivienda para trabajadores genera un efecto multiplicador. Las empresas que traen operaciones nearshore no sólo ocupan naves, sino que demandan vivienda cercana, servicios, logística, comercio, escuelas, transporte.

Esto redefine el mercado inmobiliario: ya no se trata solo de industrial o comercial. Se trata de ecosistemas urbanos completos. Aquí aparece la oportunidad para inversionistas que desarrollen vivienda media, vivienda asequible, vivienda de renta, multifamily, desarrollos mixtos y suelo industrial logístico al mismo tiempo.

La ventaja es clara: el riesgo se diluye. Porque la demanda proviene de empleo real, consumo, economía productiva. No de burbujas. Crear portafolio en estos polos redefine el riesgo-recompensa de una inversión inmobiliaria.

Riesgos, factores macro y qué vigilar — cómo estructurar inversión bajo nearshoring 2.0

El nearshoring no es garantía automática de éxito. Depende de infraestructura, regulaciones, capacidades logísticas, conectividad, desarrollo urbano y gobernanza. Si un polo no logra ofrecer servicios base —transporte, energía, agua, urbanización— la plusvalía se diluye.

Para aprovechar correctamente, el inversionista debe evaluar cuidadosamente:

• Infraestructura existente y proyectada

• Demanda laboral futura y migración interna

• Regulación de suelo, permisos y densificación

• Diversificación del portafolio (industrial + vivienda + servicios)

• Horizonte de inversión medio a largo plazo (5–10 años)

La estrategia inteligente no es apostar por un solo activo, sino por un cluster de activos complementarios, que juntos capten el valor generado por el ciclo nearshore.

La “segunda ola” del nearshoring puede redefinir el mercado inmobiliario mexicano. No será una burbuja, sino una reestructuración profunda: suelo, industria, vivienda, consumo, movilidad. Quien invierta con estrategia, disciplina, visión de largo plazo y diversificación, tendrá acceso a una de las mayores ventanas de oportunidad en décadas. El 2026 será decisivo: no como cierre, sino como arranque de una nueva era inmobiliaria.