¿Está sobrevaluada la vivienda en México? Un análisis realizado con datos 2025

Valor vs ingresos: lo que pone en jaque la asequibilidad de la vivienda

 En el primer trimestre de 2025, el precio promedio de la vivienda en México alcanzó los $1,859,043 pesos, mientras el ingreso laboral real acumulado de la última década creció apenas 4.1%, según datos del índice de precios de la vivienda y reportes de ingreso laboral.

La vivienda en México ha subido de precio mucho más rápido que los ingresos. Eso genera una brecha estructural que reconfigura quién puede comprar, quién debe alquilar, qué tipo de producto conviene desarrollar y la naturaleza del retorno esperado. Si la vivienda se encarece, pero la capacidad de compra no, el mercado reordena su lógica. Lo que antes era una vivienda accesible, hoy puede volverse un activo de nicho o un producto destinado a renta. Esta realidad plantea una pregunta clave: ¿está sobrevaluada la vivienda en México, o simplemente es una corrección tardía de décadas de subinversión?

La dinámica reciente: precios al alza, ingresos inmóviles, y el auge de la vivienda usada

Durante los últimos tres años, los precios de la vivienda en México crecieron por encima del doble de la inflación. En 2025, este aumento fue de alrededor de 8.2% anual. Mientras tanto, el crecimiento del ingreso real se estancó —alrededor de 4.1% en la última década.

Esa disparidad incrementa la carga sobre los hogares que buscan adquirir vivienda nueva. Como resultado, la demanda se está desplazando hacia opciones de menor costo: vivienda usada, comunas intermedias, viviendas accesibles, y modelos de renta. De hecho, en 2025 la vivienda usada representó cerca del 62.5% de las operaciones de compraventa, con un precio que sigue subiendo a ritmo similar al de la vivienda nueva.

Para inversionistas, este fenómeno implica un cambio de paradigma: los retornos ya no vienen necesariamente de plusvalía agresiva, sino de rentabilidad, volumen, accesibilidad y demanda real. El enfoque deja de ser “lujo o medio-alto” y migra hacia frecuencia, escala y demanda sostenida.

Riesgos estructurales y recomendaciones de inversión bajo la nueva realidad

La sobrevaluación relativa de vivienda respecto al ingreso implica riesgos palpables. Primero: el mercado queda segmentado — solo una fracción de hogares puede acceder a crédito o ahorro suficiente. Segundo: la demanda se vuelve sensible a tasas, costo de vida e inflación. Tercero: el riesgo de vacancia o de baja liquidez aumenta si se construyen viviendas destinadas a segmentos subidos de precio.

Para mitigar estos riesgos, el inversionista institucional o desarrollador debe:

• Priorizar vivienda asequible o media, donde la demanda real aún es alta.

• Evaluar rentabilidad por renta en lugar de plusvalía inmediata.

• Considerar vivienda usada o renovación de portafolio existente, en lugar de abrir desarrollos nuevos.

• Incorporar criterios de sindicación de riesgo (diversificación geográfica, mix de producto, verticalización).

• Preparar estrategias de financiamiento flexibles, dado que la demanda dependerá de crédito, tasas e ingreso disponible.

  
  

En ese contexto, puede afirmarse que la vivienda no está sobrevaluada por sí sola, sino sobrevaluada para la mayoría de hogares, si se evalúa bajo una economía realista. Pero para inversionistas que entienden mercado, demanda y segmentación, eso representa una oportunidad para reposicionar capital inteligentemente.

La brecha entre precios de vivienda y capacidad de ingreso se ha ensanchado en México. Eso urge a replantear quién puede comprar, bajo qué condiciones, y qué segmentos tienen verdadera demanda. El nuevo contexto ofrece oportunidades sólidas: en vivienda social, media, usada, renta institucional y restructuración de activos. 2025 no es un buen año para desarrollar lujo; es un año para reconocer demanda real, adaptarse y construir volumen sobre estabilidad.