Expansión inmobiliaria en México: tendencias, sectores y oportunidades 2025–2026

Análisis integral de crecimiento, capital extranjero, nearshoring, industrial y residencial

En el 2025, el mercado inmobiliario comercial en México alcanzó un valor estimado de 64,180 millones de dólares, impulsado principalmente por sectores industrial, logística y corporativo, y se proyecta que llegue a 68,520 millones para 2030, con una tasa de crecimiento anual compuesta de alrededor de 6.78% entre 2025 y 2030. (Mordor Intelligence, 2025)

Este crecimiento refleja no sólo recuperación tras años de incertidumbre, sino una expansión estructural que combina inversión local e internacional, adopción de modelos institucionales, tendencias de nearshoring, cambios demográficos y consolidación de corredores urbanos clave. El fenómeno de expansión inmobiliaria en México no se limita a un sector o región, sino que abarca múltiples segmentos y fuerzas económicas que están redefiniendo la manera en que se desarrolla y capitaliza el mercado.

Tendencias de expansión: nearshoring, industrial y urbano

La expansión inmobiliaria en México es multidimensional. Una de las fuerzas más relevantes es el nearshoring, que ha reconfigurado dinámicas productivas y logísticas. Empresas multinacionales están relocalizando operaciones hacia México para aprovechar ventajas geográficas, menores costos comparativos y relaciones comerciales preferenciales con Estados Unidos y Canadá, lo que está impulsando la demanda de espacios industriales, centros logísticos y parques de distribución. Este cambio ha llevado a un aumento sostenido en la absorción de espacio industrial moderno, especialmente en ciudades fronterizas y en el Bajío, donde la infraestructura de transporte y conectividad favorece estas operaciones.

Este impulso no es casualidad. El desarrollo industrial ha ejercido una presión continua sobre la demanda de espacios con especificaciones técnicas modernas: techos altos, patios amplios, acceso intermodal y tecnologías avanzadas para e-commerce y manufactura avanzada. Estas características componen la nueva frontera de la expansión inmobiliaria enfocada en sectores productivos, lejos de modelos puramente especulativos.

Paralelamente, el mercado urbano continúa su expansión, aunque con nuevas dinámicas. En grandes metrópolis como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara se observa una demanda sostenida en segmentos residenciales, corporativos y comerciales. En CDMX, regiones como Polanco, Santa Fe y Nuevo Polanco siguen siendo epicentros de proyectos mixtos de alto valor, con una combinación de hábitat, oficinas y retail que responde a necesidades tanto locales como globales.

Sin embargo, esta expansión urbana no está exenta de desafíos. La falta de nuevas licencias de construcción y restricciones de uso de suelo en áreas centrales ha impulsado un crecimiento más acelerado en zonas periféricas, lo que además de transformar la configuración urbana, ha generado tensiones relacionadas con accesibilidad y servicios públicos.

Sector comercial, oficinas y residencial: expansión selectiva y segmentación del crecimiento

A diferencia de ciclos anteriores, la expansión inmobiliaria comercial en 2025 no se define por una simple construcción masiva de metros cuadrados, sino por crecimiento estratégico en segmentos específicos. El mercado comercial en su conjunto —incluyendo retail, oficinas y espacios corporativos— registra tendencias mixtas pero prometedoras.

En el sector comercial, el valor global del mercado residencial corporativo se proyecta en crecimiento constante hacia 2030, con especial dinamismo en logística urbana y comercios de alta rotación vinculados a e-commerce y consumo local sostenido. El valor global de estos activos ofrece oportunidades intermedias de renta y diversificación para fondos e inversionistas institucionales que buscan exposición con flujo recurrente.

En oficinas, la expansión es más prudente. A pesar de que se sumaron 200,000 metros cuadrados al inventario de oficinas al cierre del primer semestre de 2025 —y la demanda acumulada se mantiene estable—, la dinámica del mercado todavía se ajusta a modelos híbridos de trabajo y a una demanda más selectiva de espacios bien ubicados y eficientes.

Por su parte, el sector residencial registra expansión vinculada tanto a la vivienda tradicional como a la renta institucional (multifamily) impulsada por estándares internacionales de inversión. Las mujeres generaciones, profesionales y migrantes internos priorizan accesibilidad y flexibilidad, lo que ha llevado a un aumento de la producción de unidades de tamaño moderado con acceso a infraestructuras urbanas consolidadas. Este segmento atrae capital de fondos, FIBRAs y otros vehículos que buscan flujo estable y apreciación de capital a mediano plazo.

Además, mercados regionales secundarios, como Querétaro, Puebla y León, presentan tasas de crecimiento superiores a otras grandes ciudades por su vinculación con polos industriales y mayor calidad de vida, convirtiéndose en lugares atractivos para proyectos tanto residenciales como mixtos.

Capital extranjero, FIBRAs y profesionalización del mercado

La expansión inmobiliaria en México también se caracteriza por la participación creciente de capital extranjero y la profesionalización del capital local. El desarrollo de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) ha facilitado la entrada de inversionistas institucionales con criterios rigurosos de gestión y retorno, lo que ha elevando estándares de operación, transparencia y liquidez en el mercado.

Los FIBRAs han democratizado el acceso a inversiones inmobiliarias diversificadas, permitiendo a inversionistas participar en portafolios que combinan logística, oficinas, centros comerciales y proyectos residenciales. Este dinamismo ha incrementado la competitividad del mercado mexicano respecto a otros países de la región.

A nivel internacional, inversionistas ven a México como un punto estratégico no solo por su mercado interno, sino también por tendencias transfronterizas de capital. Por ejemplo, capitales mexicanos han jugado roles protagonistas en mercados extranjeros como España, impulsando inversiones residenciales y comerciales récords. Lo anterior refleja la confianza del capital mexicano en bienes raíces como activo estratégico global, lo que a su vez alimenta ciclos de expansión tanto dentro como fuera del país.

Más allá de los vehículos de inversión tradicionales, la adopción de tecnologías financieras como proptech, blockchain y plataformas digitales de cotización y financiamiento están transformando la forma en que se estructuran, financian y administran los proyectos inmobiliarios en México, reduciendo tiempos, costos y riesgos operativos.

La expansión inmobiliaria en México durante 2025 se caracteriza por un crecimiento estructurado, diversificado y selectivo. El mercado no solo crece en cifras totales, sino en sofisticación, con inversión institucional, participación internacional y segmentos de mercado que funcionan con lógica propia: industrial, logística, residencial y corporativo.

Este crecimiento responde a tendencias globales como nearshoring y digitalización, así como a condiciones locales como demanda urbana, políticas de vivienda y desarrollo de capital profesionalizado. La expansión inmobiliaria ya no es homogénea ni impulsada por la simple construcción de metros cuadrados, sino por estrategias de ubicación, infraestructura y retorno esperado.

México se encuentra en un ciclo de expansión inmobiliaria multifacético, donde la diversificación de activos, la calidad de proyectos y la vinculación con dinámicas globales serán determinantes para capturar valor sostenible en el largo plazo.