CAP rate mal calculado: el daño silencioso

La inflación de rendimientos rompe la confianza del mercado

 

En mercados inmobiliarios institucionales, uno de los principales motivos por los que las operaciones no avanzan no es el precio, sino la falta de credibilidad en los números. Reportes de firmas globales de brokerage y capital markets indican que más del 50% de los procesos que se caen en etapa de due diligence presentan inconsistencias entre el CAP rate anunciado y el flujo real del activo, principalmente por errores en la definición de ingresos, gastos o supuestos no sostenibles (CBRE, 2024; JLL, 2024).

Este fenómeno es especialmente relevante en entornos donde los inversionistas comparan múltiples oportunidades en paralelo. Un CAP rate mal calculado no siempre se detecta de inmediato, pero cuando ocurre, genera un daño silencioso: erosiona la confianza, eleva la percepción de riesgo y, en muchos casos, saca al activo del radar del capital sofisticado.

Por qué inflar rendimientos rompe la confianza del mercado

El CAP rate es uno de los indicadores más observados por inversionistas inmobiliarios, pero también uno de los más manipulados —a veces por desconocimiento, a veces por presión comercial—. Inflar rendimientos suele partir de supuestos aparentemente pequeños: considerar ingresos no recurrentes como permanentes, omitir gastos operativos, asumir ocupaciones irreales o proyectar rentas que aún no están firmadas.

El problema es que el mercado institucional no analiza el CAP rate como un número aislado. Lo interpreta como una señal de calidad del activo y del asesor que lo presenta. Cuando el rendimiento anunciado no cuadra con el NOI real, el inversionista no solo cuestiona el activo; cuestiona todo el proceso.

En la práctica, un CAP inflado genera tres efectos negativos inmediatos. Primero, rompe la comparabilidad. El activo deja de ser comparable con otros del mismo submercado, lo que obliga al inversionista a rehacer cálculos desde cero. Segundo, eleva la percepción de riesgo, ya que si el número principal no es confiable, se asume que otros supuestos tampoco lo son. Tercero, desgasta la negociación, porque cualquier ajuste posterior se percibe como corrección forzada, no como refinamiento natural.

Este daño no siempre se manifiesta como un rechazo explícito. En muchos casos, el inversionista simplemente deja de responder, alarga procesos o prioriza otras oportunidades. El activo queda “quemado” sin que el propietario entienda por qué ya no genera interés.

En mercados maduros, inflar el CAP rate no acelera cierres; los retrasa. El capital profesional prefiere un rendimiento menor pero creíble, que uno alto sustentado en supuestos frágiles. La confianza es un activo acumulativo, y una vez dañada, es difícil de reconstruir.

Cómo presentar números defensables

Presentar un CAP rate defensable no significa ser conservador en exceso; significa ser técnicamente honesto y estratégicamente inteligente. El primer paso es definir correctamente el NOI real, separando con claridad ingresos recurrentes de ingresos extraordinarios y gastos operativos de inversiones de capital.

Un número defensable parte de contratos vigentes, ocupaciones comprobables y gastos documentados. Si existen oportunidades de mejora —incrementos de renta, eficiencias operativas, reducción de vacancia—, estas deben presentarse como escenarios, no como realidad actual. El inversionista sofisticado entiende el upside, pero exige distinguir entre lo que ya existe y lo que aún debe ejecutarse.

El segundo elemento clave es la consistencia con el mercado. Un CAP rate no se evalúa en el vacío; se compara contra transacciones recientes, activos similares y expectativas del submercado. Cuando un rendimiento se sale radicalmente del rango sin una explicación estructural clara, se encienden alertas. Un CAP alto puede ser defendible, pero solo si el riesgo, la ubicación o la naturaleza del activo lo justifican explícitamente.

El tercer punto es la transparencia narrativa. Un buen asesor no esconde debilidades; las contextualiza. Explicar por qué un gasto es elevado, por qué un contrato vence pronto o por qué una renta está por debajo del mercado genera más confianza que ocultarlo. La transparencia reduce fricción en due diligence y acelera decisiones.

Finalmente, presentar números defensables implica entender que el CAP rate no es un argumento de venta, sino un lenguaje común entre profesionales. Su función no es impresionar, sino permitir comparaciones racionales y decisiones informadas. En este sentido, el broker o asesor que presenta un CAP claro, auditable y coherente se posiciona como un aliado estratégico, no como un vendedor de expectativas.

El CAP rate mal calculado no siempre genera rechazo inmediato, pero sí produce un daño silencioso y profundo: rompe la confianza del mercado. Inflar rendimientos puede parecer una estrategia comercial de corto plazo, pero a mediano plazo deteriora la percepción del activo, del propietario y del asesor que lo presenta.

El verdadero diferenciador no es el rendimiento más alto, sino el número mejor sustentado. Presentar CAP rates defensables, transparentes y alineados al mercado no solo protege la operación; construye credibilidad, acelera procesos y mantiene al activo dentro del radar del capital institucional.