Underwriting inmobiliario 2026: cuando la factibilidad técnica pesa más

Por qué el análisis inmobiliario entra a una nueva etapa dominada por infraestructura, permisos y continuidad operativa

Durante 2025, más del 60% de los proyectos inmobiliarios industriales y de infraestructura en México registraron retrasos, redimensionamientos o ajustes relevantes por limitaciones técnicas asociadas a energía, agua, permisos o capacidad urbana, de acuerdo con análisis sectoriales citados por firmas de consultoría e industria. 

Esta señal es clave para entender el cambio que se consolida en 2026: la factibilidad técnica deja de ser una validación final y se convierte en el eje central del underwriting inmobiliario.

El fin del underwriting basado en historia y el ascenso del análisis operativo. Durante años, el underwriting inmobiliario se construyó sobre una lógica retrospectiva. La plusvalía histórica, los comparables de mercado, la absorción pasada y la tendencia de precios funcionaban como principales anclas de decisión. En ese modelo, la infraestructura y los permisos eran variables secundarias que se resolvían una vez tomada la decisión de inversión. En 2026, este enfoque resulta insuficiente y, en muchos casos, peligroso.

El mercado inmobiliario ya no penaliza la falta de demanda; penaliza la incapacidad de operar. Proyectos bien ubicados, con supuesta plusvalía asegurada, han demostrado no ser viables cuando no existe capacidad eléctrica, cuando el suministro de agua es incierto, cuando el drenaje no soporta la densidad propuesta o cuando los permisos enfrentan restricciones ambientales, sociales o regulatorias. El activo puede existir en papel, pero no puede funcionar en la realidad.

Para el inversionista institucional, este cambio redefine el concepto de riesgo. El riesgo ya no es únicamente vacancia o precio; es interrupción operativa, pérdida de continuidad del flujo y deterioro de la liquidez del activo. Un inmueble que no puede operar de forma constante pierde atractivo para inquilinos, aseguradoras, financiadores y compradores secundarios.

En sectores como industrial, logística, data centers, usos mixtos y desarrollos de alta densidad, la factibilidad técnica se ha convertido en el principal cuello de botella. La disponibilidad de infraestructura básica condiciona la viabilidad del proyecto más que la ubicación misma. Esto explica por qué en 2025 muchos proyectos se pospusieron o redujeron, no por falta de interés del mercado, sino por imposibilidad técnica de ejecución.

Cómo se construye el underwriting ganador en 2026

El underwriting inmobiliario en 2026 se construye de adelante hacia atrás. La primera pregunta ya no es cuánto puede valer el activo, sino si puede operar de forma continua durante todo el ciclo de inversión. Esto implica incorporar desde el inicio dictámenes técnicos, factibilidad energética, análisis hídrico, capacidad de drenaje, compatibilidad de uso de suelo y lectura anticipada de cambios regulatorios.

Los inversionistas más sofisticados están integrando modelos de estrés operativo, evaluando qué ocurre con el NOI si existen interrupciones parciales, restricciones de consumo, aumentos en tarifas de servicios o ajustes regulatorios. La rentabilidad deja de medirse solo por tasa de retorno y se analiza en términos de resiliencia del flujo.

Un activo con infraestructura sólida, permisos claros y capacidad de adaptación se vuelve más líquido, más financiable y más defendible ante capital institucional. Por el contrario, un proyecto que depende de infraestructura frágil puede ofrecer retornos atractivos en papel, pero enfrenta descuentos severos en valuación cuando se materializan los riesgos técnicos.

En este contexto, la plusvalía histórica pierde peso. El mercado entiende que el pasado no garantiza operación futura. El valor se valida técnicamente. El underwriting ganador no persigue metros ni narrativas; persigue continuidad operativa real.

El underwriting inmobiliario en 2026 entra en una etapa madura y técnica. La factibilidad deja de ser complemento y se convierte en el núcleo de la decisión. La plusvalía ya no se hereda: se construye, se valida y se protege con infraestructura, permisos y resiliencia operativa.