Tipos de naves industriales Clase A, B y C: cómo esta clasificación define el valor, el riesgo y el rendimiento de una inversión

La diferencia entre un activo institucional y uno obsoleto puede determinar la rentabilidad y liquidez de tu portafolio

El mercado inmobiliario industrial en México ha experimentado una expansión histórica impulsada por el nearshoring, lo que ha elevado la demanda de naves industriales modernas y eficientes. En este contexto, las naves industriales Clase A se han convertido en el estándar dominante, representando más del 50% de las nuevas construcciones del sector, debido a su capacidad de albergar operaciones logísticas avanzadas y empresas globales.

Este crecimiento no solo refleja un aumento en la demanda, sino también un cambio estructural en el perfil de los activos inmobiliarios industriales. La clasificación en Clase A, B y C no es un detalle técnico: es una herramienta fundamental para evaluar el valor, el riesgo, la liquidez y el potencial de rendimiento de una inversión industrial.

Qué significa realmente la clasificación Clase A, B y C en una nave industrial

La clasificación de una nave industrial en Clase A, B o C responde a una combinación de factores clave: calidad constructiva, infraestructura, ubicación, capacidad operativa, antigüedad y perfil del inquilino. Este sistema permite a inversionistas, desarrolladores y ocupantes evaluar el posicionamiento competitivo del activo dentro del mercado.

Las naves industriales Clase A representan el nivel más alto dentro del mercado. Se caracterizan por ser instalaciones modernas, con altos estándares de construcción, alturas libres superiores, múltiples andenes de carga, patios de maniobra amplios, infraestructura tecnológica avanzada y ubicaciones estratégicas cercanas a corredores logísticos o centros de consumo.

Estas características permiten operaciones de alta eficiencia logística, lo que las hace especialmente atractivas para empresas multinacionales, operadores logísticos (3PL), comercio electrónico y manufactura avanzada. Como resultado, este tipo de activos ofrece mayor liquidez, contratos más estables y menor riesgo operativo.

Por otro lado, las naves industriales Clase B ocupan una posición intermedia. Son activos funcionales, generalmente más antiguos o con especificaciones técnicas inferiores a las Clase A. Aunque pueden contar con infraestructura adecuada para almacenamiento o manufactura ligera, suelen ubicarse en mercados secundarios o con menor conectividad logística.

Este tipo de activo suele atraer empresas nacionales o regionales, con menores requerimientos operativos o mayor sensibilidad al costo. Para inversionistas, las naves Clase B pueden representar oportunidades de valor agregado, especialmente si existe potencial de modernización o reposicionamiento.

Finalmente, las naves industriales Clase C corresponden a activos más antiguos, con infraestructura básica, menor eficiencia operativa y, en muchos casos, ubicaciones industriales obsoletas o menos competitivas. Estas naves suelen carecer de elementos como andenes modernos, infraestructura tecnológica o estándares de construcción contemporáneos.

Su uso es común en actividades de manufactura pesada, almacenamiento básico o operaciones con menores exigencias logísticas. Aunque tienen costos más bajos, también presentan mayor riesgo de obsolescencia y menor liquidez en el mercado institucional.

Cómo esta clasificación impacta directamente el valor, la plusvalía y el rendimiento de inversión

Para inversionistas inmobiliarios, la clasificación de una nave industrial es uno de los indicadores más relevantes para determinar el perfil de riesgo y el potencial de retorno del activo. No se trata únicamente de calidad física, sino de la capacidad del inmueble para generar ingresos sostenibles y atraer inquilinos sólidos.

Las naves Clase A suelen ofrecer el menor riesgo relativo. Su ubicación estratégica, infraestructura moderna y compatibilidad con operaciones logísticas globales permiten contratos más largos y mayor estabilidad en flujos de efectivo. Además, estas propiedades son más líquidas, lo que facilita su venta o refinanciamiento en el mercado institucional.

El auge del comercio electrónico y la relocalización industrial hacia México han incrementado la demanda de este tipo de activos, especialmente en mercados estratégicos como Monterrey, Ciudad de México, Guadalajara, Querétaro y la frontera norte. Esto ha consolidado a las naves Clase A como el activo preferido por fondos institucionales y desarrolladores internacionales.

Las naves Clase B, en contraste, representan un perfil de inversión intermedio. Aunque pueden generar flujos estables, su potencial de apreciación depende en gran medida de factores externos como el crecimiento urbano, mejoras en infraestructura o la posibilidad de modernización del activo. En algunos casos, inversionistas especializados adquieren este tipo de propiedades para reposicionarlas y elevarlas a estándares más cercanos a Clase A, incrementando su valor.

Por su parte, las naves Clase C representan el mayor riesgo relativo, pero también pueden ofrecer oportunidades en estrategias oportunistas. Estas propiedades suelen requerir inversiones significativas en modernización o reconversión para competir en mercados industriales modernos. En mercados altamente dinámicos, este tipo de activos puede quedar estructuralmente obsoleto si no se adapta a las necesidades logísticas actuales.

La clasificación también influye directamente en métricas clave como el cap rate, la liquidez y la estabilidad del flujo. En general, los activos Clase A presentan cap rates más bajos, reflejando menor riesgo y mayor estabilidad, mientras que los activos Clase B y C pueden ofrecer mayores rendimientos iniciales, pero con mayor incertidumbre operativa.

La clasificación de las naves industriales en Clase A, B y C es mucho más que una etiqueta técnica. Es un indicador estratégico que define el perfil de riesgo, la liquidez y el potencial de retorno de una inversión inmobiliaria industrial.

En el contexto actual del mercado mexicano, impulsado por el nearshoring y la expansión logística, las naves Clase A se han consolidado como el estándar institucional, ofreciendo mayor estabilidad y atractivo para inversionistas globales. Sin embargo, los activos Clase B y C también pueden representar oportunidades estratégicas cuando se analizan con un enfoque profesional y una visión clara de reposicionamiento o reconversión.

Para inversionistas, desarrolladores y asesores inmobiliarios, comprender esta clasificación es esencial para tomar decisiones informadas, estructurar portafolios resilientes y maximizar el rendimiento del capital en uno de los sectores más dinámicos del mercado inmobiliario actual.