¿QUÉ ES LA TASA DE CAPITALIZACIÓN (CAP RATE)?
- Capital Links
- 26 ago
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Actualizado: 11 sept
Descubre cómo analizar tasas de capitalización, factores clave, riesgos y oportunidades para mejorar tus inversiones en bienes raíces.
¿Qué es la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización (cap rate) mide el rendimiento que puede generar una propiedad en un año respecto a su precio de compra.
Ejemplo: si un inmueble vale $14 millones y genera $600,000 de NOI, su cap rate será de 4.3%.
A continuación te presento la formula base para calcularlo:
Factores que influyen en el cap rate
Ubicación
Propiedades en zonas premium suelen tener cap rates bajos, mientras que en áreas periféricas o en transición los cap rates tienden a subir.
Tipo y estado de la propiedad
Un edificio nuevo o con mantenimiento impecable atrae inquilinos sólidos y permite un cap rate más competitivo.
Perfil de los inquilinos
Contratos con empresas AAA y plazos largos reducen el riesgo y mejoran la estabilidad del flujo de efectivo.
Condiciones del mercado
Inflación, tasas de interés y demanda de inmuebles impactan directamente el rendimiento esperado.
Impacto de las tasas de interés
Cuando las tasas de interés suben, el financiamiento se encarece y los cap rates aumentan. Si bajan, los inversionistas suelen aceptar rendimientos menores gracias al costo de capital más bajo.
Factores macroeconómicos clave
PIB y empleo: economías fuertes → cap rates más bajos.
Inflación y rentas: expectativas de alza en alquileres → cap rates más bajos.
Ciclo económico: en épocas de incertidumbre los inversionistas exigen mayor rendimiento, elevando cap rates.
Dos puntos adicionales para inversionistas
Liquidez del activo:
No todas las propiedades se venden con la misma facilidad. Un inmueble en una zona consolidada puede liquidarse rápido sin sacrificar precio, mientras que uno en una ubicación secundaria podría tardar más y requerir descuentos. Esta liquidez debe entrar en tu análisis del cap rate.
Horizonte de inversión Tu estrategia importa:
Si buscas corto plazo, un cap rate alto puede ser atractivo, pero implica más riesgo.
En largo plazo, un cap rate bajo puede compensarse con plusvalía, estabilidad de inquilinos y menores costos de salida.
Para evaluar una inversión inmobiliaria necesitas cruzar esta métrica con:
Ubicación y liquidez.
Perfil de los inquilinos.
Condiciones del mercado.
Horizonte de inversión.
La clave está en alinear la tasa de capitalización con tu perfil de riesgo y tus objetivos de rentabilidad.
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