Inversión en turismo: ¿Cuándo es buen momento para comprar un hotel?

Entre la recuperación turística y la nueva economía del ocio, el timing (momento exacto o más conveniente para entrar o salir de una inversión) lo es todo

El turismo mexicano atraviesa un ciclo de expansión tras años de incertidumbre. Con más de 42 millones de visitantes internacionales y un crecimiento anual del 10 % en ingresos por hospedaje (Sectur, 2025), el sector hotelero vuelve a posicionarse como uno de los motores más rentables del país.

Pero, ¿Cuándo es realmente buen momento para comprar un hotel? La respuesta no está en la temporada, sino en la lectura del ciclo de mercado: ocupación, flujo operativo y potencial de reconversión.

Ciclo turístico, flujo operativo y rentabilidad real

La inversión hotelera depende del equilibrio entre tasa de ocupación, tarifa promedio (ADR) y RevPAR (ingreso por habitación disponible). En México, el RevPAR promedio nacional creció 12 % durante 2024, impulsado por el turismo de negocios y destinos emergentes como Mérida, Los Cabos y San Luis Potosí.

Las zonas más rentables combinan demanda estable y baja estacionalidad. Ciudades industriales y turísticas con conectividad aérea —como Querétaro, León y Cancún— ofrecen retornos estables, con ocupaciones superiores al 70 %.

Los inversionistas deben analizar tres factores antes de comprar:

• Tipo de activo: hoteles business class ofrecen flujos constantes; resorts, mayor volatilidad.

• Modelo operativo: propiedad directa, franquicia o arrendamiento.

• Ciclo local: ciudades con exceso de oferta suelen tener Cap Rates menores y retorno más lento.

La pandemia dejó un aprendizaje clave: los hoteles con infraestructura flexible y espacios multipropósito fueron los primeros en recuperarse. La resiliencia operativa hoy es más valiosa que el lujo.

Timing, reconversión y nuevas oportunidades

Comprar un hotel en expansión requiere visión contracíclica. Los inversionistas que adquirieron activos en 2021-2022, en plena recuperación del sector, hoy registran incrementos de valor del 25 %-30 % (CBRE Hotels, 2025). Actualmente, el mercado se encuentra en fase de consolidación: la oferta crece a ritmo moderado y la demanda internacional se mantiene firme. Esto genera un escenario de “comprar para reposicionar”, donde los activos con buena ubicación pero gestión deficiente pueden transformarse en generadores de flujo.

Las oportunidades más atractivas están en hoteles medianos (40-120 habitaciones) en ciudades con turismo mixto —negocios y placer—. Estos activos permiten diversificar ingreso y reducir estacionalidad. Además, la reconversión gana terreno: hoteles antiguos convertidos en desarrollos boutique, wellness resorts o propiedades “smart” con automatización y ahorro energético. El 30 % de los nuevos proyectos turísticos en 2024 incorporaron tecnología de gestión digital y energías renovables, lo que eleva su NOI y atractivo para fondos institucionales.

El crecimiento del turismo médico y de bienestar abre otra frontera. Ciudades como Tijuana, Monterrey y Cancún están recibiendo inversión en hoteles-clínica que combinan hospedaje con servicios médicos, un modelo de alta rentabilidad y baja competencia.

Invertir en un hotel es invertir en experiencias y flujos sostenibles. El mejor momento para comprar no depende del calendario, sino de identificar activos con ubicación estratégica, flujo operativo sólido y potencial de reconversión.

Un mercado que combina turismo, salud y tecnología, los hoteles con visión integral serán los que capitalicen el próximo ciclo de crecimiento.