Menos metros, más pesos: el mercado de vivienda en México durante 2025

Tendencias de tamaño reducido, precios al alza y segmentación del mercado residencial

En 2025, casi la mitad de las viviendas producidas y registradas en México tienen menos de 60 m² de superficie, y buena parte de ellas se comercializa por encima de 1.2 millones de pesos, de acuerdo con datos del Registro Único de Vivienda (RUV). Estas cifras reflejan una tendencia clara: el mercado residencial se ajusta a tamaños más compactos mientras los precios continúan su ascenso, un fenómeno que reconfigura la oferta, la demanda y las estrategias de inversión en el sector inmobiliario nacional.

Este movimiento no es aislado ni estético. El ajuste se da en un contexto donde el precio medio de la vivienda sigue creciendo por encima de la inflación, y los desarrolladores enfrentan presiones de costos, escasez de suelo bien ubicado y una demanda que prioriza accesibilidad y eficiencia sobre metros cuadrados absolutos.

La contracción del tamaño y el encarecimiento: fuerzas estructurales detrás de la tendencia

La producción de vivienda en México en 2025 muestra una composición distinta a ciclos anteriores. Según el RUV, cerca de 48.5% de las nuevas viviendas registradas tienen menos de 60 m², y dentro de este segmento, las unidades con menos de 45 m² representan más de 10 % del total nacional registrado en el año.

Este fenómeno no es resultado exclusivo de preferencias de diseño. El mercado está respondiendo a condiciones económicas y demográficas cambiantes. Desde el punto de vista del comprador, especialmente en zonas urbanas con alta presión de demanda, la relación entre precio y superficie se ha tensado de forma sostenida. El Índice SHF de precios de la vivienda muestra que los valores continúan aumentando, superando consistentemente la inflación promedio nacional, lo que eleva el valor por metro cuadrado y obliga a muchos compradores a optar por unidades más pequeñas para mantener accesibilidad financiera.

Además, desarrolladores y constructores enfrentan costos crecientes en materiales, mano de obra y financiamiento, lo que se traduce en estrategias de producto dirigidas a maximizar valor por metro cuadrado más que a ampliar la superficie. En este entorno, la vivienda compacta —menos costosa de construir y más fácil de comercializar— se convierte en el formato dominante dentro de la producción del sector residencial.

También se observa un cambio en la segmentación de la vivienda producida: el segmento Tradicional, con valores de hasta 1.2 millones de pesos, concentra más de la mitad de la producción en 2025, mientras que segmentos populares de menor precio reducen su participación. Esto indica una progresión hacia vivienda con mayor valor absoluto, aunque menor tamaño físico, lo que puede interpretarse como un ajuste del mercado a la capacidad de compra real combinada con presiones de costos de producción.

Implicaciones para inversión inmobiliaria, valuación y desarrollo urbano

El fenómeno de “menos metros, más pesos” tiene implicaciones profundas para el sector inmobiliario, para inversionistas institucionales y para políticas públicas.

Primero, desde la perspectiva de inversión, la tendencia de unidades más pequeñas y precios elevados por unidad puede aumentar el valor por metro cuadrado (€/m² o MXN/m²), elevando los indicadores de valuación y reduciendo la brecha entre oferta y demanda en segmentos medios. Sin embargo, también implica mayor sensibilidad a la asequibilidad real de los compradores y a la dinámica de créditos hipotecarios. Si la vivienda se encarece más rápido que los ingresos de los hogares o que las condiciones de acceso al crédito, la presión sobre la demanda puede generalizarse, afectando la absorción y liquidez de inventario residencial.

Segundo, para los desarrolladores, este ajuste obliga a repensar los modelos de negocio y las proyecciones de flujo de efectivo. La producción de vivienda “compacta y cara” puede ser rentable en metros de rendimiento por inversión de construcción, pero también requiere un enfoque de diseño y amenidades que mantenga atractivo comercial, especialmente en un entorno donde el comprador está dispuesto a pagar más por unidades pequeñas pero bien ubicadas, con accesos a movilidad, servicios urbanos y calidad de vida.

Tercero, desde la perspectiva del mercado de rentas y de inversión por parte de fondos y vehículos institucionales, esta tendencia puede alimentar crecimiento en formatos de multifamily y renta urbana, particularmente si los compradores optan por alquiler temporal o permanente debido a la falta de producto asequible en propiedad. El incremento en precios promedio de vivienda sugiere que la barrera de entrada al mercado de compra se está desplazando hacia fuera del alcance de segmentos amplios de la población, reforzando la tesis de inversión en renta como activo de flujo.

Además, la concentración de producción en estados como Nuevo León, Jalisco y Quintana Roo, que se mantienen entre los principales registrados, indica que el fenómeno no es homogéneo en todo el país, sino que responde también a coordenadas territoriales con mayor dinamismo económico, empleo formal y demanda urbana estructural.

Finalmente, la contracción de tamaño también tiene implicaciones urbanísticas: la tendencia hacia viviendas más compactas puede favorecer la densificación inteligente, siempre que vaya acompañada de inversiones en infraestructura urbana, transporte público, espacios públicos de calidad y servicios eficientes. Los desarrollos que integren estas características tienden a atraer mayor demanda, menor vacancia y flujos más estables de ingresos, tanto en propiedad como en renta.

La tendencia de “menos metros, más pesos” es uno de los elementos más distintivos del mercado de vivienda en México durante 2025. La producción se ha orientado hacia unidades más pequeñas, mientras que los precios por unidad y por metro cuadrado continúan su trayectoria al alza. Este fenómeno combina efectos de presión de costos, escasez de suelo, demanda urbana concentrada y cambios en preferencias de compra, generando un mercado donde la accesibilidad por superficie pierde relevancia frente a la ubicación, el valor potencial de plusvalía y la eficiencia de diseño.

Para inversionistas, desarrolladores y gestores de portafolio, esto implica repensar el underwriting residencial, las expectativas de flujo, el análisis de riesgo de liquidez y las estrategias de diversificación de producto. El mercado no solo está produciendo casas más pequeñas; está redefiniendo qué producto inmobiliario es viable, demandado y sostenible en un entorno de costos crecientes y sofisticación del comprador.