Lo que no te cuentan de las tasas de capitalización
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- 29 ago
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Actualizado: 11 sept
Más allá del número: cómo interpretar el CAP RATE
en decisiones de inversión inmobiliaria
CAP rate no es rentabilidad total
El CAP rate refleja únicamente el flujo operativo anual, pero no considera la plusvalía. Un activo con 6% puede generar retornos mucho mayores si está en un mercado en expansión con absorción positiva. El rendimiento real surge de la suma entre CAP y apreciación del activo.
Complementar con otras métricas
El CAP es estático y necesita contrastarse con indicadores más completos como:
Cash-on-Cash Return, que mide el rendimiento sobre el capital propio invertido.
TIR (IRR), que incorpora tiempo, deuda y salida, más alineada con la visión de portafolio institucional.
El impacto del apalancamiento
El costo de deuda, el LTV (Loan To Value) y el DSCR (Debt Service Coverage Ratio) pueden hacer más rentable un activo con CAP ajustado que otro con CAP alto. Evaluar el spread entre tasa de interés y CAP es determinante para medir la viabilidad de la inversión.
La letra chica de los contratos
Un 7% de CAP en un contrato NNN a 15 años con inquilino AAA no es comparable con el mismo 7% en un contrato bruto a corto plazo. La calidad crediticia del inquilino, el plazo y las cláusulas de renovación pesan tanto como el número.
Liquidez y mercado secundario
Un buen CAP en papel puede no materializarse si no hay compradores institucionales. La profundidad de mercado (fondos, FIBRAs, REITs) es lo que determina si ese rendimiento es realizable en una salida.
El factor geográfico
Un 8% en un mercado emergente no equivale a un 6% en un mercado core. El riesgo país, la estabilidad jurídica y la transparencia deben considerarse al comparar rendimientos internacionales.
CAP garantizado vs. pro forma
No es lo mismo un CAP basado en contratos firmados que uno proyectado. El primero representa certeza, el segundo depende de la absorción futura. Esa diferencia puede marcar el éxito o fracaso de una estrategia.
El CAP RATE es solo un punto de partida. El verdadero valor surge al integrarlo con variables como riesgo de crédito, apalancamiento, liquidez y plusvalía, dentro de una visión de portafolio a largo plazo.
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