¿Invertir en México este 2026? Las 3 ciudades donde la plusvalía explotó gracias al nearshoring

El mapa de la riqueza inmobiliaria se redibuja: dónde el concreto se está convirtiendo en oro

Entre 2021 y 2025, México captó más de 35 mil millones de dólares en anuncios de inversión vinculados al nearshoring, con una concentración clara en corredores industriales del norte y el Bajío. De acuerdo con CBRE y JLL, esta ola de relocalización productiva detonó incrementos de doble dígito en rentas industriales y alzas significativas en el valor del suelo en mercados específicos, no de forma homogénea en todo el país (CBRE, 2025; JLL, 2025).

Este fenómeno es clave para entender 2026. La plusvalía inmobiliaria ya no se distribuye de manera pareja; se concentra. El nearshoring no está elevando todo México: está redibujando el mapa de la riqueza inmobiliaria, beneficiando a ciudades con infraestructura, mano de obra calificada y conectividad logística real.

Por qué el nearshoring sí creó plusvalía (y por qué no en todos lados)

Uno de los errores más comunes es asumir que cualquier ciudad “industrial” se benefició del nearshoring. La realidad es más selectiva. La relocalización productiva premió a mercados capaces de absorber demanda rápidamente, ofrecer energía, agua, talento y cercanía a Estados Unidos o a nodos logísticos estratégicos.

La plusvalía no llegó solo por nuevas naves; llegó por presión de demanda sostenida. Cuando empresas globales firman contratos de largo plazo, pagan rentas más altas y compiten por ubicaciones clave, el valor del suelo y de los activos existentes se ajusta hacia arriba. Este efecto se amplifica cuando la oferta es limitada o tarda en reaccionar.

En contraste, ciudades sin infraestructura suficiente, con cuellos de botella energéticos o con procesos regulatorios lentos quedaron fuera del ciclo virtuoso. En 2026, invertir bien en México no significa “invertir en industrial”, sino invertir en las ciudades correctas dentro del fenómeno nearshoring.

Las 3 ciudades donde la plusvalía explotó

1. Monterrey: el epicentro industrial de alto valor

Monterrey se consolidó como el mercado más robusto del nearshoring en México. Entre 2022 y 2025, registró una de las absorciones industriales más altas del país, con rentas que crecieron a tasas de doble dígito y una presión constante sobre el suelo disponible. La llegada de manufactura avanzada, automotriz, electrodomésticos y centros de distribución elevó no solo el valor industrial, sino también el residencial y comercial en zonas estratégicas.

La plusvalía en Monterrey no es especulativa; es operativa. Empresas con inversiones intensivas en capital firmaron contratos de largo plazo, lo que dio certidumbre al flujo y justificó valuaciones más altas. Para 2026, el atractivo no está solo en nuevas naves, sino en activos bien ubicados, con energía asegurada y cercanía a clústeres industriales consolidados.

2. Tijuana: frontera, velocidad y escasez

   
   

Tijuana representa un caso distinto pero igual de potente. Su ventaja no es solo la cercanía con Estados Unidos, sino la velocidad operativa. Para muchas empresas, producir a minutos de la frontera reduce costos logísticos, tiempos y riesgos. Esta lógica disparó la demanda de espacio industrial, llevando a niveles históricamente bajos de vacancia.

La escasez de tierra industrial bien ubicada provocó incrementos acelerados en rentas y valores de venta. En Tijuana, la plusvalía se explica por restricción de oferta, no por sobreconstrucción. Además, el efecto spillover impulsó mercados residenciales en renta y servicios, elevando retornos para inversionistas con visión integral.

En 2026, Tijuana sigue siendo atractiva, pero exige precisión. No todo terreno sirve. El valor está en microzonas con accesos claros, servicios completos y viabilidad operativa, no en la simple etiqueta “frontera”.

3. Querétaro: el ganador silencioso del Bajío

   
   

Querétaro se posicionó como uno de los grandes ganadores del nearshoring por razones distintas. Su fortaleza está en la planeación, conectividad y diversidad industrial. Aeroespacial, automotriz, manufactura avanzada y logística conviven en un ecosistema equilibrado que atrajo inversión sostenida.

La plusvalía en Querétaro creció de manera más ordenada, pero consistente. El suelo industrial, los parques bien planeados y las zonas residenciales vinculadas al empleo calificado registraron alzas relevantes sin la volatilidad de otros mercados. Para muchos fondos, Querétaro representa estabilidad con crecimiento, un binomio atractivo para 2026.

Además, el desarrollo de infraestructura y la cercanía con CDMX refuerzan su perfil como mercado defensivo, donde la demanda no depende de un solo sector.

Invertir en México en 2026 sigue siendo atractivo, pero ya no es un juego de cobertura nacional. El nearshoring concentró la plusvalía en ciudades capaces de ejecutar, no en promesas generales. Monterrey, Tijuana y Querétaro son ejemplos claros de cómo el capital productivo transforma el valor inmobiliario cuando encuentra las condiciones adecuadas. La plusvalía no se persigue, se anticipa. Entender dónde el nearshoring ya se volvió estructural —y dónde solo fue narrativa— es la diferencia entre capturar valor real o llegar tarde al ciclo.

En 2026, el concreto sí puede convertirse en oro, pero solo en los mapas correctos. ¿Estás listo para diversificar tu portafolio? Deja tus comentarios sobre qué zona te interesa más y te ayudo a analizar las métricas de rentabilidad actuales.