Una métrica clave para evaluar inversiones inmobiliarias
- Capital Links
- 25 sept
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El indicador que revela si tu inversión genera valor real
Tomar decisiones basadas solo en la intuición es un error costoso. Los activos pueden parecer atractivos por ubicación, diseño o proyección de plusvalía, pero lo que realmente define su valor para un inversionista es la capacidad de generar flujo constante y sostenible. Aquí entra en juego una métrica clave: la tasa de capitalización (Cap Rate).
El Cap Rate mide la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el valor de la propiedad.
Este cálculo refleja en un solo número el rendimiento anual que una propiedad genera en relación con su precio. Para los inversionistas, es el punto de partida para evaluar y comparar oportunidades en diferentes mercados y segmentos.
Cómo interpretar el Cap Rate en decisiones estratégicas
La utilidad del Cap Rate no está solo en el cálculo, sino en lo que revela sobre el contexto de la inversión. Un 6 % en una zona consolidada con inquilinos AAA puede ser más atractivo que un 9 % en una ubicación secundaria expuesta a vacancia. El número no es absoluto: se interpreta en función del riesgo, la calidad del contrato y la liquidez del mercado.
Además, el Cap Rate debe complementarse con otras métricas como el ROI, la TIR (IRR) y la plusvalía esperada. Por ejemplo, una propiedad con Cap Rate moderado puede convertirse en una gran inversión si está en un mercado con absorción positiva y crecimiento económico sostenido. En cambio, un activo con Cap Rate alto pero contratos inestables podría generar problemas en el mediano plazo.
Para los inversionistas institucionales, la clave está en comparar Cap Rates entre activos similares, entendiendo que la diferencia no solo refleja rendimiento, sino también riesgo asumido. En mercados internacionales, es común que los activos prime se negocien con Cap Rates bajos, mientras que los emergentes ofrecen tasas más altas para compensar la incertidumbre.
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