Terrenos industriales: cómo elegir la mejor ubicación para maximizar retorno

Factores logísticos, financieros y urbanos que determinan la rentabilidad de un activo industrial

El auge del nearshoring ha convertido al mercado industrial mexicano en uno de los más atractivos del mundo. Desde 2022, México se consolidó como el principal receptor de inversión industrial en América Latina, impulsado por la relocalización de manufactura desde Asia. Según CBRE (2025), el país registró más de 6.8 millones de m² de absorción neta industrial durante 2024, marcando un récord histórico.

En este contexto, los terrenos industriales se han transformado en activos de alta demanda. Elegir la ubicación adecuada es una decisión estratégica que determina el retorno de inversión (ROI) y la sostenibilidad a largo plazo del proyecto. Este artículo explora los criterios más importantes para seleccionar un terreno industrial que combine rentabilidad, plusvalía y viabilidad logística.

Ubicación y conectividad: el motor del rendimiento industrial

En el sector industrial, la ubicación lo es todo. Un terreno con buena conectividad logística puede mejorar hasta en un 25 % el rendimiento de los arrendatarios, mientras que uno mal ubicado eleva los costos de transporte y reduce la competitividad del inquilino.

Los principales corredores industriales del país —Monterrey, Saltillo, Querétaro, Guanajuato, Tijuana y Ciudad Juárez— concentran más del 70 % de la demanda (Cushman & Wakefield, 2025). Estas regiones destacan por su acceso a autopistas, puertos, aeropuertos y mano de obra calificada.

• Monterrey y Saltillo: potencias en manufactura automotriz y logística, con Cap Rates de entre 7.5 % y 8.5 %.

• Tijuana y Ciudad Juárez: clave para la exportación a EE. UU. por su cercanía fronteriza.

• Querétaro y el Bajío: centros tecnológicos e industriales con alto crecimiento poblacional y conectividad aérea.

  
  

El inversionista debe analizar tres factores:

1. Accesibilidad vial y ferroviaria, que reduce tiempos de entrega.

2. Disponibilidad energética y de servicios, esenciales para la operación continua.

3. Crecimiento urbano, ya que una zona con expansión poblacional asegura mano de obra y plusvalía.

   
   

Un terreno en una zona logística con alto tráfico comercial puede duplicar su valor en menos de cinco años. Por el contrario, terrenos baratos en zonas aisladas suelen carecer de absorción y pueden permanecer improductivos durante años.

Factores financieros, ESG y plusvalía a largo plazo

El atractivo de los terrenos industriales no reside solo en su ubicación, sino en su capacidad de generar valor operativo y financiero. El Cap Rate promedio del sector ronda el 8.2 %, aunque activos bien ubicados pueden alcanzar rendimientos del 9 %.

Aspectos clave:

• Tamaño ideal: entre 1 y 5 hectáreas, para proyectos Build-to-Suit (BTS) o naves especulativas.

• Uso de suelo correcto: industrial ligero o pesado según la vocación regional.

• Permisos y títulos: un terreno listo para desarrollo incrementa su valor hasta 20 %.

• Capacidad de expansión: disponer de lotes contiguos aumenta la plusvalía futura.

Además, los criterios ESG ya son parte del valor. Los grandes inquilinos globales buscan terrenos con factibilidad para energía limpia, infraestructura hídrica eficiente y proyectos certificados LEED o EDGE. La sostenibilidad no es moda: es una exigencia operativa.

Zonas como Apodaca, Silao y Tlajomulco han visto incrementos de 15 % anual en el valor de terrenos industriales (Colliers, 2025). Esto se debe a su ubicación estratégica, infraestructura eléctrica y cercanía con parques consolidados.

En el futuro, el mercado premiará la planeación urbana y la eficiencia logística. Invertir en terrenos industriales no es solo comprar tierra: es apostar por la competitividad nacional y por activos que seguirán apreciándose con el crecimiento del nearshoring.

La rentabilidad de un terreno industrial se define mucho antes de construir sobre él. La ubicación, los servicios, la conectividad y la sustentabilidad son las variables que determinan su éxito. La logística es la nueva frontera del valor inmobiliario, el terreno correcto puede transformarse en el activo más estratégico de un portafolio.