Tasas a la baja: el momento en que se reposicionan los portafolios

El recorte de tasas no es una noticia, es una ventana de reposicionamiento estratégico

El Banco de México redujo la tasa de referencia a 8.00% el 27 de junio de 2025, señalando un ciclo de relajación monetaria sostenido tras la desaceleración de la inflación subyacente y una moderación en las expectativas de crecimiento de mediano plazo (Banco de México, 2025).

En las inversiones inmobiliarias, los recortes de tasa no son un dato técnico para comentar en sobremesa. Son el tipo de movimiento que cambia el terreno de juego. La tasa libre de riesgo es el punto de referencia sobre el cual se comparan todos los rendimientos: desde CETES hasta FIBRAs, deuda privada y, por supuesto, inmuebles estabilizados. Cuando la tasa baja, el parámetro al que se le exige rendimiento también baja, y con ello se redefine lo que es “caro” y lo que es “barato” en el mercado.

La pregunta correcta no es: “¿La tasa bajó?” La pregunta correcta es: “¿El mercado ya descuenta nuevas bajas?” Porque el inversionista que espera a que el ajuste se vea reflejado en los precios pierde la ventaja. El que actúa antes captura la asimetría: financiamiento más barato, valuaciones más altas y reconfiguración de portafolio sin deteriorar flujo.

Cómo la baja de tasas cambia la valuación y el sentido del CAP rate

El CAP rate no es una métrica fija. Es un reflejo del costo de oportunidad frente a otros instrumentos que compiten por el capital. Cuando la tasa de referencia y, por extensión, la tasa libre de riesgo, disminuyen, el inversionista deja de evaluar un inmueble únicamente por su nivel de renta y comienza a evaluarlo por su capacidad de preservar y multiplicar capital frente al rendimiento marginal de alternativas financieras.

Un inmueble que hoy parece ofrecer un CAP rate insuficiente, puede convertirse en una oportunidad sólida si la referencia de rendimiento del mercado cae otros 50 a 150 puntos base. Esto ha sucedido históricamente en ciclos donde los movimientos en política monetaria tardan entre tres y seis meses en reflejarse plenamente en el precio de los activos reales. El inversionista que entiende esta secuencia, no compra inmuebles por “renta”. Compra proyección de valuación.

La compresión de CAP rates se presenta primero en los segmentos donde el riesgo operativo es bajo y el flujo está garantizado: industrial estabilizado, multifamil y institucional, oficinas prime con contratos corporativos sólidos y activos operativos hoteleros con indicadores de ocupación estables. En el caso de México, el segmento que muestra mayor sensibilidad positiva es el industrial, no solo por la estructura contractual (NNN, plazos largos), sino por el fenómeno estructural del nearshoring, que mantiene la demanda sostenida independientemente del ciclo monetario.

Esto significa que, en un entorno de tasas decrecientes, acceder a un activo estabilizado en zonas industriales como Monterrey, Querétaro o Tijuana puede generar valorización automática durante los próximos trimestres, siempre que el inversionista entienda que la plusvalía en este ciclo proviene del diferencial entre el costo de capital actual y el costo de capital futuro. Quien se mueve tarde, compra ya sin margen.

Refinanciar antes que comprar

La mayor fuente de retorno en este entorno no está en “comprar más barato”, sino en reestructurar deuda más inteligentemente. Cuando la tasa baja, el inversionista disciplinado evalúa cómo liberar flujo sin vender activos. Esto se logra mediante refinanciamiento anticipado, renegociación de condiciones crediticias y reestructuración de plazos y garantías.

Mover deuda de tasa variable a tasa fija antes de que el ciclo de recortes toque fondo permite capturar la fase más estable de financiamiento con un costo futuro controlado. Además, utilizar estructuras como sale & leaseback se convierte en una herramienta para liberar capital sin renunciar al activo ni deteriorar flujo operativo. Es decir, se recupera liquidez para adquirir en un mercado donde la compresión de CAP aún no está completa.

El inversionista que actúa hoy no está comprando activos; está comprando posicionamiento. Se prepara para adquirir en condiciones donde el mercado todavía no ha ajustado totalmente sus valuaciones. Cuando la tasa termina de bajar, el spread entre deuda y rendimiento ya se ha comprimido y, entonces, la oportunidad ya pasó.

Quien gana no es quien tiene más capital, sino quien maneja mejor el tiempo en el ciclo.

La baja de tasas no es una señal de “oportunidad generalizada”. Es una señal de reacomodo estratégico. En los próximos trimestres, el inversionista que:

• Refinancie antes de que los recortes se consoliden,

• Se enfoque en activos estabilizados con inquilino corporativo,

• Y entienda la lógica de valuación futura vs. capital hoy,

será quien preserve y aumente valor real.