¿Qué pasa si las tasas de interés son altas?

Cómo un cambio en las tasas puede frenar o impulsar tus inversiones

¿Qué pasa si las tasas de interés son altas?

El impacto directo en el rendimiento

En el mundo de las inversiones, las tasas de interés son el termómetro que mide el costo real del dinero. Cuando se mantienen bajas, los proyectos inmobiliarios, industriales y financieros tienden a florecer, ya que el acceso al crédito es barato y el capital fluye con mayor facilidad. Sin embargo, cuando las tasas de interés suben, la situación cambia de inmediato. El financiamiento se encarece, los márgenes de rentabilidad se reducen y muchos proyectos que parecían sólidos dejan de ser viables.

Por ejemplo, un activo con un Cap Rate del 8 % puede funcionar con una tasa hipotecaria del 6 %, porque existe un spread de dos puntos que le da margen al inversionista. Pero si la tasa sube al 9 %, el mismo activo deja de generar valor, pues el costo de la deuda supera el rendimiento operativo. Este efecto se traduce en proyectos detenidos, ajustes en valuaciones y compradores más cautelosos, lo que frena el dinamismo del mercado.

Oportunidades en un escenario de tasas altas

Aunque las tasas altas parecen un obstáculo, en realidad también generan oportunidades. El mercado se depura: quienes dependen en exceso de la deuda salen del juego, y esto deja espacio para inversionistas con liquidez o estructuras más sólidas. Además, los precios de los activos suelen ajustarse a la baja y los Cap Rates tienden a expandirse, lo que mejora los rendimientos brutos para quienes entran en el momento adecuado.

En este contexto, la estrategia no es retirarse, sino adaptarse. Los inversionistas deben enfocarse en propiedades con contratos a largo plazo, inquilinos AAA y mercados con alta absorción, pues estos factores reducen el riesgo de vacancia y aseguran flujos estables. Asimismo, diversificar hacia segmentos resistentes a la volatilidad, como el industrial o logístico, puede ser una jugada inteligente en tiempos de incertidumbre.

¿Qué pasa si las tasas de interés son altas?