Qué buscan hoy los fondos internacionales para invertir en México

Por qué México se volvió prioridad para los grandes fondos

México recibió más de US$36 mil millones de Inversión Extranjera Directa en 2023, la cifra más alta en una década, impulsada por manufactura y relocalización de empresas (Secretaría de Economía, 2024).

El mercado global está reconfigurando sus flujos de capital, y México se ha convertido en uno de los destinos más atractivos para fondos inmobiliarios, institucionales y de infraestructura. El fenómeno del nearshoring, la estabilidad macroeconómica y la creciente demanda de activos industriales han colocado al país en la mira de inversionistas que antes priorizaban Asia, Europa o incluso Brasil.

Pero ¿Qué están buscando realmente los fondos cuando consideran colocar capital en México? Más allá del entusiasmo general, existen criterios específicos, modelos operativos y estructuras de riesgo que determinan si un fondo entra o no entra al país. Entenderlos es clave para quienes quieren atraer inversión o estructurar proyectos competitivos.

Los factores que pesan en la decisión: riesgo país, rentabilidad real y profundidad operativa

Los fondos internacionales evalúan México desde una perspectiva estratégica. Lo primero que buscan es estabilidad macroeconómica: inflación controlada, tasas claras, tipo de cambio competitivo. México ha demostrado resiliencia en esos frentes, lo que reduce los spreads de riesgo y mejora el retorno ajustado a volatilidad.

En segundo lugar, buscan rentabilidad superior a mercados maduros. Un fondo que obtiene 4% en un mercado europeo puede obtener 8–12% en México en segmentos industriales, retail esencial o usos mixtos, con inquilinos corporativos. Esta brecha de rendimiento hace al país muy competitivo.

En tercer lugar, los fondos valoran la profundidad operativa. No basta con tener un activo atractivo; requieren operadores locales confiables, gobernanza clara, contratos sólidos, seguridad jurídica y estructuras eficientes para administrar riesgo. México ha avanzado significativamente en la profesionalización de desarrolladores y operadores, lo que facilita la entrada de capital internacional.

Finalmente, observan el fenómeno que está redefiniendo la geografía global: el nearshoring. Los fondos buscan estar expuestos a corredores industriales estratégicos —Monterrey, Saltillo, Tijuana, Ciudad Juárez, Querétaro— donde la demanda supera la oferta.

Qué activos prefieren y por qué: industria, logística, vivienda institucional y data centers

Los fondos internacionales tienen apetito claro en ciertos activos. El industrial es la estrella del momento, gracias a absorciones récord, inquilinos con alto crédito y contratos de largo plazo. El sector logístico urbano también crece aceleradamente por el e-commerce.

En los últimos dos años, los fondos también han mostrado fuerte interés en multifamily institucional, donde ven resiliencia, demanda creciente y flujos estables. Finalmente, los data centers se han convertido en una oportunidad estratégica por el avance de la IA y la digitalización corporativa.

Sin embargo, lo más importante es que los fondos buscan proyectos escalables, con pipeline grande, governance sólido y capacidad de replicación. No quieren proyectos únicos: quieren plataformas completas.

México está en un momento estratégico. Los fondos internacionales buscan rendimiento real, estabilidad operativa y exposición a sectores en crecimiento estructural. Quien entienda estos criterios —y los incorpore desde la planeación— podrá atraer capital institucional y construir proyectos con escala global.