Nueva ola de centros comerciales en México: reactivación, estrategia y oportunidades inmobiliarias

Un ciclo de expansión retail con más metros, menor vacancia y marcas internacionales entrando al país

Según información de CBRE, en 2025 se inaugurarán seis proyectos de centros comerciales en México que sumarán aproximadamente 140,000 m² de espacio para tiendas, restaurantes y entretenimiento, cifra que multiplica por más de 18 la oferta registrada en el primer trimestre del año y demuestra un rebote importante en el segmento de retail institucional.

Este fenómeno —que muchos analistas han llamado “nueva ola” de centros comerciales— marca un punto de inflexión para el mercado inmobiliario comercial mexicano. La expansión de este segmento no solo responde a tendencias de consumo y a una recuperación del gasto, sino también a una reconfiguración estratégica de cómo, dónde y por qué se desarrollan estos activos en un contexto postpandemia con nuevos patrones de movilidad urbana y comportamiento del consumidor.

Reactivación espacial y geográfica: más metros cuadrados y presencia diversificada

Aunque 2025 inició con una expansión moderada —solo 7,400 m² de nueva oferta al cierre del primer trimestre—, la segunda mitad del año proyecta un impulso significativo con la apertura de centros comerciales equivalentes a proyectos de escala regional. Este giro es parte de una tendencia más amplia que abarca varios años y distintas zonas del país. Datos de mercado señalan que entre 2025 y 2026 México podría registrar casi 300,000 m² adicionales de espacio comercial, con proyectos que van desde plazas tradicionales hasta desarrollos con componentes de entretenimiento y usos mixtos en ciudades como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

Este crecimiento responde a una combinación de factores. Por una parte, la demanda de superficies rentables en ubicaciones prime se mantiene alta, con tasas de vacancia saludables que rondan niveles bajos, reflejo de una absorción estable en centros consolidados. Por otra, la entrada de nuevas marcas internacionales —diez en el primer semestre de 2025, más que en todo 2024— ha incentivado a los desarrolladores a acelerar proyectos, anticipando que México seguirá siendo uno de los destinos preferidos para expansión retail en Latinoamérica.

Las ubicaciones geográficas de estos desarrollos también muestran un patrón estratégico: no solo se destinan a las metrópolis tradicionales, sino que hay planes en mercados secundarios y emergentes como Los Cabos, Torreón, Mérida, Oaxaca y otras plazas donde el análisis demográfico y de gasto per cápita indica un mejor potencial de retorno inmobiliario en el mediano plazo. Este desplazamiento y diversificación territorial es clave para inversionistas y fondos que buscan carteras con menor concentración de riesgo y mayor resiliencia frente a saturación de mercado.

Además, casi todos los espacios de algunos de estos centros ya han sido arrendados antes de su inauguración, con proyectos avanzados reportando tasas de ocupación comprometida de hasta 98 % antes de abrir, un indicador sólido de confianza de las marcas en la viabilidad comercial de estos activos.

Implicaciones para el mercado inmobiliario: diseño, mix comercial y experiencia del consumidor

La “nueva ola” no solo suma metros cuadrados; está redefiniendo el concepto y la funcionalidad de los centros comerciales. Los desarrolladores exitosos ya no compiten exclusivamente por superficie rentable, sino por ofrecer experiencias integrales que combinan comercio, entretenimiento, gastronomía, servicios y, en algunos casos, componentes residenciales y de oficinas. En este sentido, el centro comercial se está aproximando más a un centro de vida urbano que a un simple nodo de compras, obligando a inversionistas y analistas a reevaluar las métricas tradicionales de valuación, rentabilidad y retorno de inversión.

Esta redefinición tiene varias aristas estratégicas para el Real Estate. Primero, el enfoque mixto permite mayor diversificación de flujos de ingreso, no solo derivado de renta base de locales, sino también asociado a servicios, entretenimiento de pago y eventos. Segundo, un mix adecuado puede mejorar la estabilidad de ocupación, reduciendo la sensibilidad del inmueble a variaciones en gasto discrecional del consumidor. Tercero, la integración de marcas internacionales y locales con oferta diferencial fortalece el posicionamiento territorial del activo y puede incrementar su capacidad de capturar gasto turístico y regional, aspectos críticos cuando se evalúan proyecciones de retorno a mediano y largo plazo.

Este cambio implica adoptar una mirada que va más allá de la simple ocupación o tarifa de renta. Se trata de analizar la coherencia del mix comercial, los patrones de tránsito peatonal, la conexión con transporte público y tráfico vehicular, la penetración de marcas ancla y la integración urbana con el entorno. Estos factores combinados determinan no solo cuánto se puede rentar un metro cuadrado, sino cuán sostenible es ese ingreso en distintos ciclos económicos.

Finalmente, los datos recientes reflejan también un comportamiento interesante del consumidor: mientras la confianza general puede mostrar moderación, el consumidor mexicano está dispuesto a priorizar calidad y experiencia, reflejado en compras de ticket más altos aunque en menor frecuencia, lo cual impacta positivamente a formatos que integran oferta complementaria y servicios de valor añadido.

La nueva ola de centros comerciales en México no es un regreso al máximo crecimiento indiscriminado, sino una expansión más estratégica, diversificada y experiencial. El incremento de 140,000 m² en 2025 —sumado a los proyectos programados para 2026 y más allá— indica que el mercado retail comercial está encontrando un equilibrio entre demanda, oferta y retorno inmobiliario, con un énfasis claro en proyectos bien ubicados, ocupación comprometida temprana y mix comercial robusto.

La expansión del sector no se mide únicamente en metros cuadrados entregados, sino en calidad de proyecto, posicionamiento territorial, estructura de ingresos y resiliencia del flujo operativo. Los centros comerciales que integren estos criterios serán los que ofrezcan mayor valor sostenible y atractivo para capital institucional tanto nacional como internacional.