Naves industriales logísticas: la nueva joya del mercado inmobiliario en México

Cómo la revolución del nearshoring y el e-commerce redefine la rentabilidad de los activos industriales

En menos de tres años, las naves industriales logísticas pasaron de ser un activo especializado a convertirse en el motor más rentable del real estate mexicano. Impulsadas por el auge del e-commerce, la relocalización de cadenas de suministro y la escasez de espacios premium, hoy son el activo estrella de los inversionistas institucionales.

Según CBRE (2025), México cerró 2024 con una absorción neta de 6.8 millones de m² de espacios industriales, una cifra récord. La tasa de vacancia nacional se redujo a solo 1.8 %, demostrando una demanda que supera con creces la oferta.

En este contexto, las naves logísticas no son solo infraestructura operativa: son instrumentos de inversión con flujos predecibles, contratos largos y alto potencial de plusvalía.

De bodegas a centros inteligentes: el nuevo estándar industrial

La evolución de las naves industriales ha sido profunda. Hoy, una nave no se mide por su tamaño, sino por su eficiencia operativa y nivel tecnológico. Los líderes del comercio electrónico —Amazon, Mercado Libre, DHL y Walmart— han impulsado la demanda de espacios de última milla con características antes reservadas para complejos de manufactura:

• Altura libre superior a 12 metros.

• Iluminación LED, paneles solares y aislamiento térmico.

• Sistemas de seguridad electrónica y monitoreo remoto.

• Diseño flexible para automatización y robots de picking.

Los corredores más activos son Monterrey-Apodaca, Querétaro-El Marqués, Tijuana-Otay y Guadalajara-Tlajomulco, todos con acceso directo a autopistas, aduanas o aeropuertos. El Cap Rate promedio para naves logísticas clase A se ubica entre 7.5 % y 8.5 %, pero los contratos “triple neto” con arrendatarios AAA pueden generar rendimientos reales cercanos al 9 %.

Además, la escasez de oferta se ha convertido en un catalizador de valor: en algunos submercados, el precio por m² se ha incrementado hasta un 18 % anual (Cushman & Wakefield, 2025).

Rentabilidad sostenible y posicionamiento estratégico

El atractivo de estas naves no se limita al flujo de renta. Su diseño eficiente y su ubicación las convierten en activos resilientes y sostenibles. Los fondos internacionales ahora exigen cumplimiento ESG (Environmental, Social & Governance). Esto ha impulsado la construcción de naves verdes, con sistemas de ahorro energético y certificaciones LEED. Estas instalaciones reducen los costos operativos hasta en 40 % y aumentan la plusvalía del activo.

Los modelos Build-to-Suit (BTS) y sale & leaseback garantizan contratos de largo plazo (10–15 años) con inquilinos institucionales, generando flujo inmediato. Y dado que los principales inquilinos son corporaciones globales, la morosidad es prácticamente nula. Por otro lado, la posición geográfica de México como eje del T-MEC refuerza su atractivo. El país se ha consolidado como el segundo destino de inversión industrial más atractivo del continente, después de EE. UU., gracias a su costo competitivo y estabilidad económica.

Las naves industriales son hoy la joya del mercado industrial mexicano. Un activo con baja vacancia, alto flujo operativo, sostenibilidad y gran liquidez institucional. La eficiencia logística define la competitividad, invertir en estos activos no es una tendencia, sino una decisión estratégica de largo plazo.