Naves industriales en México: oportunidades de inversión con el nearshoring
- Capital Links
- 27 oct
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Cómo la relocalización de empresas globales está redefiniendo el valor industrial del país
El nearshoring ha convertido a México en uno de los epicentros industriales más competitivos del planeta. Miles de empresas han comenzado a reubicar su manufactura desde Asia para aprovechar la proximidad con Estados Unidos y los beneficios del T-MEC.
Según Banxico (2025), más del 65 % de la inversión extranjera directa registrada en 2024 se destinó al sector manufacturero e industrial. Ciudades como Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez, Querétaro y Guadalajara concentran los mayores flujos, impulsando un mercado con tasas de ocupación superiores al 97%.
Nearshoring: el motor detrás del auge industrial
El fenómeno del nearshoring no es coyuntural; es estructural. Las tensiones comerciales entre EE. UU. y China, sumadas al encarecimiento del transporte marítimo, han hecho de México el destino ideal para relocalizar cadenas de valor.
Esto ha detonado una ola de construcción sin precedentes: más de 6.5 millones de m² nuevos se incorporaron al inventario industrial en 2024 (CBRE, 2025). Sin embargo, la demanda crece a un ritmo aún mayor, presionando precios y reduciendo vacancia.
Los rendimientos industriales (Cap Rate) se mantienen entre 8 % y 9 %, dependiendo del tipo de contrato y la ubicación. Pero el verdadero valor está en los terrenos listos para desarrollo: los inversionistas institucionales priorizan proyectos con acceso inmediato a infraestructura eléctrica y logística.
Regiones como el Bajío se han convertido en polos industriales especializados:
Querétaro y Guanajuato en automotriz y aeroespacial.
Monterrey en manufactura avanzada.
Tijuana y Ciudad Juárez en tecnología médica y electrónica.
Oportunidades y nuevos modelos de inversión
La madurez del mercado ha generado esquemas de inversión más sofisticados. Fondos, FIBRAs y family offices optan por proyectos BTS (Build-to-Suit) o Forward Purchase, donde se asegura un inquilino antes de construir. Esto garantiza flujo desde el inicio y reduce el riesgo operativo. Asimismo, el sale & leaseback se ha vuelto popular entre corporativos que buscan capitalizar activos sin perder uso operativo. Este modelo permite liquidez inmediata y mantiene contratos de largo plazo, ideales para inversionistas que buscan rendimientos estables y predecibles.
En cuanto a localización, las zonas fronterizas y el Bajío seguirán liderando la atracción de capital industrial, pero nuevos mercados como Puebla, Yucatán y Aguascalientes comienzan a emerger por su conectividad y costos competitivos.
Los inversionistas con visión a largo plazo priorizan tres variables:
Eficiencia energética y cumplimiento ESG.
Cercanía con cadenas logísticas regionales.
Flexibilidad de uso y expansión.
El nearshoring es una transformación estructural del modelo productivo mexicano. Las naves industriales son el activo más buscado por su flujo, liquidez y potencial de valorización. Invertir hoy en este sector significa participar en la reindustrialización del país. Un activo que combina infraestructura, geografía y resiliencia económica.
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