Mercado inmobiliario en la frontera norte: oportunidades con inquilinos AAA

El nearshoring y la estabilidad institucional están transformando a la frontera norte en el epicentro del real estate mexicano

La frontera norte de México —que abarca estados como Baja California, Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas— se ha convertido en el principal foco de inversión inmobiliaria industrial del país.

Con la relocalización de empresas estadounidenses y asiáticas, y una infraestructura logística privilegiada, esta región concentra más del 55 % de la demanda nacional de naves industriales (Cushman & Wakefield, 2025).

Pero además del sector industrial, la frontera norte ofrece un atractivo adicional: inquilinos AAA —empresas globales, operadores logísticos y corporativos— que garantizan contratos largos, rentabilidad y liquidez institucional.

Por qué la frontera norte es el nuevo epicentro de inversión

La proximidad con EE. UU., los cruces fronterizos y los tratados comerciales han convertido a la región en un hub logístico continental. Ciudades como Tijuana, Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey registran ocupaciones industriales de hasta 98 %, lo que ha disparado los precios del m² y la demanda de nuevos desarrollos.

Los principales motores de crecimiento:

• Nearshoring: relocalización de manufactura, electrónica y automotriz.

• Infraestructura energética y vial de clase mundial.

• Capital humano competitivo.

  
  

Además, el perfil de los arrendatarios ha mejorado: hoy predominan empresas multinacionales (Amazon, Foxconn, Honeywell, Samsung), lo que eleva la calidad crediticia y estabilidad de los contratos.

Tipos de activos y estrategias de inversión

El mercado fronterizo no se limita a naves industriales. Existen oportunidades en: Parques logísticos privados, centros de distribución y última milla, terrenos con potencial BTS (Build-to-Suit), oficinas corporativas y centros de servicios compartidos.

Los Cap Rates promedio en la región oscilan entre 8 % y 9.5 %, con contratos que van de 7 a 15 años y cláusulas indexadas a inflación. El reto principal es la escasez de suelo urbanizado, que impulsa los precios pero también protege el valor del activo. Por eso, cada vez más fondos internacionales están adquiriendo terrenos en preventa o convirtiendo con desarrolladores locales.

La frontera norte no es solo un polo industrial: es el reflejo del nuevo modelo de inversión inmobiliaria de México. Con una base sólida de inquilinos AAA, infraestructura de clase mundial y plusvalía sostenida, representa una oportunidad estratégica para quienes buscan activos estables y escalables.