Gasolineras como inversión inmobiliaria: contratos, riesgos y rentabilidad

Por qué este modelo sigue siendo atractivo para inversionistas pese a los cambios del mercado energético

Según datos de Asociación Mexicana de Proveedores de Estaciones de Servicio (AMPES, 2025), México cuenta con más de 14,000 gasolineras operando activamente, y un 30 % de ellas está arrendada bajo esquemas de inversión privada. Estos contratos, en muchos casos, ofrecen Cap Rates entre 8 y 10 %, comparables con los de parques industriales o plazas comerciales consolidadas.

El atractivo principal radica en su modelo de negocio híbrido, donde convergen el componente inmobiliario (el terreno y la infraestructura) con la renta operativa derivada de contratos corporativos, usualmente firmados por grandes marcas.

Contratos y estructura de inversión: cómo se generan los flujos

Las gasolineras funcionan bajo un esquema que combina propiedad inmobiliaria, operación comercial y contrato de marca. Para los inversionistas, la clave está en el contrato de arrendamiento: un documento que asegura el flujo constante y define los términos del retorno.

Existen dos esquemas principales:

1. Propiedad arrendada a un operador: El inversionista es dueño del terreno y la infraestructura, mientras que una empresa especializada opera la estación y paga una renta fija o variable.

• Ventajas: flujo estable, riesgo operativo mínimo.

• Duración típica: 10–20 años, con cláusulas de renovación automática.

• Cap Rate promedio: 8–9 %.

• Ejemplo: una estación arrendada a Shell en zona metropolitana con contrato NNN (el operador cubre mantenimiento, seguros y permisos).

  
  

2. Modelo de coinversión o franquicia: El propietario participa directamente en la operación junto a la marca o franquicia.

• Ventajas: rendimientos más altos (hasta 12 %), pero con mayor exposición operativa.

• Desventajas: depende de ventas diarias, costos de combustible y márgenes regulados.

En ambos casos, el valor inmobiliario proviene de la ubicación estratégica, visibilidad y accesos viales, mientras que la rentabilidad depende del tipo de contrato y la solidez del operador.

Los contratos con inquilinos AAA suelen incluir:

• Incrementos anuales ligados a inflación (INPC).

• Cláusulas de exclusividad territorial.

• Opciones de compra o extensión a largo plazo.

  
  

Estos elementos son los que convierten una gasolinera en un activo inmobiliario comparable a una plaza comercial de nicho, pero con una dinámica propia: alta resiliencia y flujo constante.

Riesgos, rentabilidad y cómo evaluar una oportunidad

Como toda inversión, las gasolineras ofrecen oportunidades atractivas, pero también desafíos específicos.

Principales riesgos:

1. Dependencia del operador: si el arrendatario incumple o abandona el contrato, la estación puede quedar sin flujo operativo durante meses.

2. Regulación ambiental y permisos: los estándares de SEMARNAT, CRE y Protección Civil son estrictos. Una falta puede detener operaciones.

3. Competencia local: en zonas saturadas, los márgenes disminuyen por guerra de precios o exceso de oferta.

4. Cambio en hábitos de consumo: la llegada de autos eléctricos presiona a largo plazo el modelo tradicional.

Aun así, el sector se mantiene fuerte gracias a la transición energética gradual y la incorporación de servicios complementarios (tiendas, cafeterías, puntos de carga eléctrica).

Indicadores clave para evaluar rentabilidad:

• Cap Rate: entre 8–10 % para contratos NNN o 10–12 % si hay participación operativa.

• TIR (Tasa Interna de Retorno): entre 12–18 %, dependiendo de estructura y localización.

• Plazo forzoso: mínimo 10 años, idealmente 15–20.

• Ubicación: corredores carreteros, salidas urbanas o zonas industriales con alto tránsito vehicular.

• Liquidez: moderada, aunque los activos con marcas internacionales se venden rápido entre fondos especializados.

  
  

Los inversionistas institucionales priorizan contratos con empresas operadoras con calificación crediticia AAA, ya que reducen el riesgo de impago y aseguran flujo a largo plazo.

Un caso ilustrativo: una estación en el Bajío, arrendada bajo contrato NNN a una cadena global, generó un rendimiento anual del 9.2 % y fue revendida tres años después con una plusvalía del 17 % gracias al incremento del valor del terreno y la consolidación de su tráfico.

Las gasolineras representan un activo inmobiliario híbrido que combina infraestructura, marca y contrato corporativo. Su fortaleza está en la previsibilidad del flujo y la duración de los contratos, pero el éxito depende de una debida diligencia rigurosa, especialmente en temas legales, ambientales y crediticios.

En un mercado donde los inversionistas buscan activos estables y tangibles, las gasolineras siguen siendo una apuesta rentable y resiliente, siempre que se evalúe correctamente al operador, la ubicación y las condiciones contractuales.

Con la evolución hacia energías más limpias, las estaciones de servicio con visión de reconversión —por ejemplo, con puntos de carga eléctrica o conveniencia 24/7— serán las que mantengan su valor y atractivo a largo plazo.