Edificios rentados al gobierno: riesgos, ventajas y estrategias de salida

Cómo aprovechar la estabilidad institucional sin caer en la trampa de la dependencia contractual

En México, los edificios rentados al gobierno se han convertido en un nicho atractivo para inversionistas que buscan flujos estables y bajo riesgo crediticio. A diferencia de otros activos inmobiliarios, estos inmuebles ofrecen la garantía del Estado como arrendatario, lo que reduce el riesgo de impago y asegura ocupaciones prolongadas.

De acuerdo con CBRE (2025), más del 14 % del portafolio de oficinas institucionales en México está ocupado por dependencias públicas, destacando entidades como la Secretaría de Economía, la Secretaría de Bienestar y el SAT, que han firmado contratos de arrendamiento multianuales. Sin embargo, a pesar de su aparente seguridad, este tipo de activos presenta riesgos específicos que deben analizarse con detenimiento.

La ventaja invisible: estabilidad contractual y bajo riesgo de impago

Los contratos con instituciones gubernamentales se caracterizan por su solidez legal y predictibilidad. Por lo general, incluyen plazos de 1 a 3 años, cláusulas de renovación automática y ajustes anuales basados en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Además, las rentas suelen pagarse de forma puntual, ya que los compromisos están respaldados por presupuestos aprobados oficialmente.

Este nivel de certidumbre convierte a los edificios rentados al gobierno en activos de perfil conservador dentro de los portafolios institucionales. Los inversionistas los valoran como un componente de estabilidad anticíclica: cuando el mercado corporativo privado atraviesa vacancias o renegociaciones, el flujo de un contrato gubernamental se mantiene firme.

Un caso ilustrativo es el edificio sede del Servicio de Administración Tributaria (SAT) en Puebla, arrendado desde 2015 bajo un contrato de 10 años, con incrementos anuales ajustados al INPC. Este tipo de esquemas, con rentas garantizadas y gastos compartidos, logran mantener Cap Rates estables de entre 7 % y 8 %, comparables a activos AAA del sector financiero.

Sin embargo, esta misma estabilidad puede generar una falsa sensación de seguridad: el arrendatario es confiable, pero su renovación no está asegurada. Cuando el contrato llega a término, las decisiones de reubicación pueden ser políticas o presupuestales, ajenas al desempeño del inmueble.

Estrategias de salida y reconversión de valor

Toda inversión inmobiliaria debe contemplar un plan de salida, y los edificios rentados al gobierno no son la excepción. Existen tres rutas principales que los inversionistas suelen seguir:

1. Venta institucional (secondary market): Los activos con contratos vigentes y arrendatarios gubernamentales sólidos pueden venderse en el mercado secundario a fondos de inversión o FIBRAs, con descuentos mínimos. En estos casos, el valor depende del tiempo remanente del contrato y la calidad de la dependencia ocupante.

2. Reconversión a uso mixto o corporativo: Si el gobierno decide no renovar, una estrategia viable es reconfigurar el edificio para el sector privado, adaptando espacios a oficinas flexibles, coworking o incluso vivienda temporal. Esto requiere inversión, pero puede elevar el retorno a mediano plazo.

3. Mantenimiento del contrato bajo nuevas condiciones: Algunos inversionistas logran extender los contratos ajustando condiciones de renta o servicios. Si el edificio se encuentra en una ubicación estratégica, las dependencias prefieren renegociar antes que reubicarse.

En todos los casos, el éxito de la estrategia depende de una planeación temprana. Esperar hasta el último año del contrato para decidir suele reducir el margen de negociación y deteriorar el valor percibido del activo. Invertir en edificios rentados al gobierno puede ofrecer una combinación única de estabilidad y rendimiento, pero requiere una gestión activa. Los contratos deben verse no como garantía absoluta, sino como una oportunidad que exige vigilancia constante, mantenimiento estratégico y visión de largo plazo.

Su éxito depende de anticipar los cambios políticos, presupuestales y tecnológicos que impactan la renovación de contratos.