Data Centers: la infraestructura donde se define la próxima ola de plusvalía inmobiliaria

La inversión inmobiliaria que depende de energía, conectividad y latencia

Entre 2024 y 2025, México alcanzó más de 1,500 MW de capacidad en desarrollo para centros de datos, consolidándose como uno de los hubs digitales más relevantes de América Latina, particularmente en Querétaro, Monterrey, Edoméx y Tijuana (CBRE, 2025).

El mercado está acostumbrado a pensar el valor inmobiliario en términos tradicionales: ubicación, demanda, metros cuadrados, usos permitidos. Pero el auge de inteligencia artificial, cómputo acelerado, machine learning y servicios de nube está imponiendo una nueva lógica de valorización: la infraestructura crítica no son las calles, el tráfico o la densidad urbana. La nueva infraestructura base es la energía disponible, la latencia de red y la capacidad de escalar procesamiento.

En este contexto, los data centers no son “tecnología”. Son activos inmobiliarios ultra-especializados, cuyo valor depende menos del terreno y más de la posibilidad de garantizar continuidad operativa, capacidad eléctrica y conectividad de fibra óptica. No se compran metros: se compra energía + disponibilidad + resiliencia.

Y ese cambio reordena completamente quién puede invertir, cómo se financia y dónde se construye valor real.

El valor ya no está en el terreno, sino en la energía: la nueva economía del Real Estate digital

La mayor equivocación de quienes observan este mercado desde afuera es asumir que un data center es simplemente un edificio con servidores. Esa es una traducción simplista. Un data center es un activo crítico que sostiene operaciones empresariales, servicios financieros, gobiernos, cadenas logísticas, plataformas de e-commerce y, cada vez más, sistemas de IA.

Esto exige una infraestructura que no puede fallar, porque el costo del fallo no es la pérdida de renta: es la interrupción operativa de empresas enteras. Por eso, los contratos de colocation o arrendamiento de racks se negocian con horizontes largos, ocupaciones persistentes y muy baja rotación. Si un inquilino se instala, no se mueve, porque el costo de migración es altísimo. La consecuencia financiera es evidente: el flujo es extraordinariamente estable.

Pero aquí está el punto clave: el valor del terreno no depende de su ubicación tradicional, sino de su acceso a suministro eléctrico escalable. Un data center no se instala donde “conviene urbanísticamente”; se instala donde existe la capacidad para sostener carga intensiva, redundancia eléctrica y acceso garantizado a agua o sistemas de enfriamiento eficientes.

La energía se convierte en la nueva plusvalía. La conectividad se convierte en el nuevo “centro comercial”. La latencia se convierte en la nueva “distancia al mercado”.

Este cambio explica por qué Querétaro, a pesar de no ser el mercado urbano más grande del país, se consolidó como el hub digital de México: no por su geografía, sino por el anillo de subestaciones y rutas de fibra que se construyeron allí durante los últimos diez años.

Mientras tanto, Monterrey y Tijuana se están convirtiendo en nodos estratégicos para cargas industriales y operación transfronteriza de servicios digitales, por su cercanía con centros de decisión y usuarios en Estados Unidos. En otras palabras: el mapa inmobiliario del país ya no se explica solo por población y movilidad, sino por electricidad y latencia.

El inversionista que entienda este ciclo no buscará comprar barato, sino asegurar posición antes del desbordamiento

Un error frecuente es creer que el auge de los data centers es coyuntural, impulsado solo por la moda de la IA. La realidad es más profunda: la estructura económica global está migrando hacia modelos en los que la informatización, automatización y computación en tiempo real son parte del funcionamiento operativo cotidiano de todas las industrias.

Esto implica que la demanda de infraestructura digital no es especulativa: es estructural. Y cuando una tendencia es estructural, no se trata de esperar “el momento adecuado” para entrar, sino de asegurar posición mientras la barrera de entrada aún es accesible.

Porque aquí está la verdadera barrera: no todos los inversionistas pueden participar en data centers. No basta tener capital. Se requiere acceso a:

• Suministro eléctrico con capacidad de crecimiento.

• Permisos de uso de agua o tecnologías de enfriamiento avanzadas.

• Acuerdos con carriers e interconectividad de fibra.

• Ingeniería especializada en resiliencia operativa.

  
  

El inversionista que espere a que el mercado madure, llegará cuando las posiciones estratégicas ya estén tomadas. Y en este sector, el valor no se transa tanto. Una vez que un operador, empresa de nube o corporativo instala infraestructura crítica, permanece. La estabilización es gradual, pero la salida es rarísima. El rendimiento no es rápido, pero es profundo, sostenido y difícil de replicar.

Aquí, la ventaja no la tiene quien compra más, sino quien entra antes, pues los data centers representan el nuevo eje de valorización inmobiliaria en México.No son una moda tecnológica, son una infraestructura esencial para la economía contemporánea. Su valor no surge del costo por metro cuadrado, sino de la capacidad de garantizar continuidad operativa, acceso a energía y conectividad de baja latencia.

El inversionista que entienda esto hoy no buscará precio: buscará posición. Los próximos años no premiarán la rapidez, sino la anticipación estratégica.