¿Cómo se calcula el Cap Rate?
- Capital Links
- 11 sept 2025
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El cálculo paso a paso del Cap Rate
El Cap Rate, o tasa de capitalización, es un indicador que mide el rendimiento anual de una propiedad en función de su valor. Su fórmula es sencilla:
Donde el NOI (Net Operating Income o Ingreso Operativo Neto) corresponde a la renta anual menos los gastos de operación, sin incluir la deuda.
Ejemplo: si un inmueble genera $600,000 pesos de NOI al año y su valor de mercado es de $10 millones, el Cap Rate será del 6 %. Este porcentaje refleja el retorno anual del activo como si se comprara en efectivo, sin financiamiento.
Limitaciones del Cap Rate
Aunque el Cap Rate es una herramienta práctica, tiene limitaciones importantes que todo inversionista debe considerar. En primer lugar, es un indicador estático: Tampoco toma en cuenta la plusvalía del activo, es decir, el aumento en su valor por la apreciación del mercado o mejoras en la zona. Además, no incorpora variables de apalancamiento financiero; una propiedad con deuda puede tener un impacto distinto en la rentabilidad real, aunque el Cap Rate sea atractivo.
Por estas razones, el Cap Rate debe usarse como punto de partida y no como única métrica. Al complementarlo con indicadores como el ROI, el Cash-on-Cash Return o la TIR (IRR), se obtiene una visión más completa y realista de la inversión inmobiliaria.
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