Plazas comerciales en México: indicadores clave para evaluar rentabilidad

Cómo medir el verdadero desempeño financiero de una plaza comercial en tiempos de transformación del retail

El mercado de plazas comerciales en México vive un momento de transformación. Mientras algunas propiedades enfrentan una caída en el tráfico peatonal y ajustes en sus rentas, otras se consolidan como centros de experiencia, entretenimiento y conveniencia. Según la consultora CBRE (2025), el país cuenta con más de 27 millones de m² de área rentable en centros comerciales, y solo en 2024 se inauguraron más de 600,000 m² nuevos, principalmente en CDMX, Guadalajara y Monterrey.

Sin embargo, más allá del crecimiento físico, lo que determina el valor real de una plaza comercial es su rentabilidad operativa. Entender sus métricas financieras —Cap Rate, ocupación, mix comercial y liquidez— es clave para tomar decisiones de inversión informadas.

Cap Rate: la métrica base para medir rendimiento

El Cap Rate (tasa de capitalización) es el indicador más utilizado para evaluar el rendimiento de un activo inmobiliario. Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) entre el valor del inmueble:

Cap Rate = NOI / Valor de la propiedad

En el caso de las plazas comerciales mexicanas, el Cap Rate promedio oscila entre 7 % y 9 %, dependiendo de la ubicación, el tamaño y el tipo de inquilinos (CBRE, 2025). Un valor más alto suele representar mayor riesgo, mientras que uno más bajo indica estabilidad y contratos sólidos.

Un ejemplo claro es el corredor Querétaro–San Luis Potosí, donde varias plazas ancladas por supermercados o farmacias operan con Cap Rates del 7 %, reflejando un flujo seguro. En contraste, plazas secundarias en ciudades medias pueden ofrecer 9 % o más, pero con vacancias del 20 % o mayor volatilidad de inquilinos.

Tasa de ocupación y duración de contratos

Una plaza con alta rentabilidad pero con vacancia elevada puede convertirse en un riesgo. Según Cushman & Wakefield (2025), el promedio nacional de ocupación en centros comerciales es del 91 %, aunque algunos submercados como Tijuana o Mérida presentan mejores cifras.

El análisis de la duración de los contratos es esencial. Los inversionistas institucionales prefieren activos con contratos de 5 a 10 años, cláusulas de renovación automática y ajustes anuales basados en el INPC. Cuanto más largo y estable sea el contrato, más predecible será el flujo.

Mix comercial y “tenant quality”

El mix de inquilinos es otro factor decisivo. Una plaza con un supermercado, farmacia y banco como anclas garantiza tráfico constante y estabilidad de ingresos. En cambio, un mix compuesto solo por comercios pequeños o locales de moda tiende a ser más volátil.

La “tenant quality” o calidad crediticia de los arrendatarios es crítica. Empresas como OXXO, Walmart, BBVA, o Farmacias del Ahorro se consideran inquilinos AAA: pagan puntualmente, firman contratos largos y reducen el riesgo percibido.

Liquidez del mercado y potencial de salida

No basta con que una plaza sea rentable; debe ser líquida. Es decir, que existan compradores dispuestos a adquirirla en el mercado secundario. La profundidad del mercado depende del interés de fondos, FIBRAs y capital institucional.

Según Colliers (2025), las plazas comerciales de entre 8,000 y 15,000 m², con contratos NNN (triple net), son las más buscadas, ya que permiten transferir la mayoría de los gastos operativos al inquilino y ofrecen rendimientos estables.

Factores macroeconómicos y ubicación

El entorno macro también influye. Tasas de interés elevadas pueden presionar los rendimientos, pero al mismo tiempo generar oportunidades de compra en activos subvaluados. La ubicación sigue siendo un factor determinante: una plaza en una zona con crecimiento poblacional, alto flujo vehicular y baja competencia puede duplicar su valor en menos de una década.

En México, corredores como Querétaro, Mérida, Toluca y Tijuana se han convertido en polos de atracción para desarrolladores e inversionistas, gracias a su crecimiento demográfico y expansión del retail moderno.

Evaluar la rentabilidad de una plaza comercial va mucho más allá del Cap Rate. Implica entender su ocupación, mix de inquilinos, estructura de contratos y liquidez. Las mejores inversiones son aquellas que combinan flujo estable, calidad crediticia y potencial de apreciación.

En el mercado actual, donde el retail físico se redefine, las plazas que integran experiencia, conveniencia y servicios esenciales son las que ofrecen los rendimientos más sólidos.