El futuro de las oficinas en México: reconversión, vacancia y plusvalía

Cómo el mercado corporativo se adapta a una nueva era de trabajo flexible, tecnología y valor inmobiliario sostenible

El mercado de oficinas mexicano está reconfigurando su identidad. Lejos de colapsar tras la pandemia, ha comenzado una transición hacia modelos más flexibles, digitales y sostenibles. Según CBRE (2025), la vacancia promedio nacional bajó a 17.8 %, el nivel más bajo en cuatro años, aunque aún por encima del estándar pre-2020.

Zonas como Reforma, Insurgentes y Polanco encabezan la recuperación gracias a la presencia de sectores financieros, tecnológicos y farmacéuticos. Sin embargo, la verdadera evolución no está en la ocupación, sino en la reconversión: edificios adaptados a nuevas formas de trabajo y esquemas de valor mixto.

Reconversión y flexibilidad: el nuevo modelo corporativo

El futuro de las oficinas pasa por la adaptabilidad. Las empresas ya no buscan metros cuadrados, sino experiencias que equilibren productividad, bienestar y tecnología.

Los edificios que sobreviven y prosperan son aquellos que integran conceptos como:

• Diseño híbrido (espacios colaborativos, coworking, zonas verdes).

• Certificaciones ambientales (LEED, WELL, EDGE).

• Infraestructura tecnológica (redes inteligentes, control de acceso biométrico).

En corredores como Santa Fe y Polanco, la reconversión es evidente. Algunos desarrolladores han transformado pisos completos en coworkings, clínicas, gimnasios o incluso vivienda temporal. Esto diversifica ingresos y reduce vacancia. El 40 % de los edificios AAA de CDMX ya operan bajo un modelo de uso mixto parcial (JLL, 2025). Además, los espacios “plug & play” permiten a los inquilinos adaptarse sin invertir en remodelaciones, lo que incrementa las rentas efectivas entre 10 % y 20 %.

Casos como la reconversión de Torre Prisma en Insurgentes demuestran que un edificio bien reposicionado puede aumentar su valor más del 30 % en dos años. La clave está en integrar tecnología, sostenibilidad y flexibilidad.

Vacancia, plusvalía y nuevas oportunidades

Aunque la vacancia sigue siendo un reto, también representa una oportunidad para comprar barato y reposicionar inteligentemente. Durante 2024, los precios de renta promediaron $20.4 USD/m², pero los activos con alta desocupación ofrecieron descuentos de hasta 35 %.

Los fondos que invirtieron en edificios con vacancia estratégica —especialmente en Monterrey y Guadalajara— ya registran incrementos del 15 % en su valor post-reconversión (Colliers, 2025).

La plusvalía ya no depende solo de la ubicación, sino del modelo operativo. Los edificios que adoptan gestión digital y eficiencia energética logran aumentos de valor entre 10 % y 25 %, mientras que los obsoletos pierden hasta 12 %. El nuevo mapa corporativo se desplaza hacia zonas urbanas compactas: Roma, Del Valle, donde las oficinas boutique ofrecen accesibilidad y diseño. Estos activos, de 1,000-5,000 m², mantienen ocupaciones del 95 % y flujos estables.

Las oficinas no desaparecen, se transforman. Y los inversionistas que apuestan por activos medianos, flexibles y urbanos serán quienes capturen la plusvalía del nuevo ciclo. El futuro de las oficinas en México no se mide por vacancia, sino por adaptabilidad. Los activos que se reinventen con propósito y tecnología serán los más rentables.